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2019/07/26

大家力は人間力

入居者を物件に入れていくことは大変重要なことです。

大家の収入は全て入居者から頂く家賃が元になります。

ですから大家業で一番やってはいけないことは空室をそのまま放置することです。

「努力をしているんだけど、、、」

と言っても、空室が埋まらない場合は何もやっていないのと同じです、厳しいことを言いますが。

必ず結果を早急に出さなければいけません。

昔はこうだった、、、というようなことも多々あります。

まず、昔は礼金敷金がもらえました。

今は礼金はもらえなくなってきています。

そして敷金もそのうち廃止されるかもしれません。

ここは地域で少し考え方も違いますので一概には言えませんが。

敷金の代わりにクリーニング代という名目で家賃を預かるようになってきています。

そして更新料です。

これも最近はもらわないエリアもでてきています。

更新料は2年ごとに入居者が1ヶ月分の家賃を支払うものです。

そして入居者はこの更新料を払うタイミングで引越しを考えます。

そうであれば、事前に「更新料はいただきませんよ」と伝えておくこともアリだと思います。

退去されれば次に決まるまで数ヶ月、リフォーム代、それに管理会社への広告費など色々経費がかかってきます。

であれば更新料1ヶ月オフにすることは退去よりも小さな出費に止まります。

(大家は管理会社へ半月分支払うだけですからもっと小さな出費ですね)

こういったことを柔軟に考えられる大家は強いと思います。

ガツガツすると入居者や管理会社に嫌われてしまいます。

入居者に嫌われれば退去されてしまいますし、管理会社に嫌われれば入居者を入れてもらえません。

大家の大家力は豊かな人間力かも知れませんね。
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2019/07/12

家賃年収だけでは毎月のCFはわかりません。

物件が購入できて入居者も入った、では次に何を考えていけばいいでしょうか?

まず、毎月の支出をしっかりと把握することが大事です。

突発的な支出ではなくて毎月必ずかかる支出を知ることはとても大切です。

税金では、

固定資産税、都市計画税、事業税などがあります。

入居者を入れたときは、

仲介会社への手数料と広告費。

退去の時は、

修理費、リフォーム費。

物件の修理費に関する支出。

定期清掃代。

火災、地震保険料。

これらは必ずかかってくる費用ですのでしっかりと把握していかなければいけません。

築古物件を購入すれば突発的に起こる出費も考える必要があります。

屋根からの雨漏り。

ガス関係機器の老朽化に伴う交換。

電球の玉切れ、などは突然やってきます。

これらは管理会社と相談の上、見積もりを取って工事を頼むものや、管理会社の判断で
やってもらうものもあります。

毎月入ってくるキャッシュフローからこういった経費を差し引いて残金を管理する必要があります。

大家になる前には見えなかった事柄が見えてくるのはこういったお金を計算するときです。

よく巷で売っている本などには、家賃年収何千万とか書かれていますが、本来はこういった経費を差し引いた
金額を書くべきだと思っています。

そうすると夢のない金額になってしまうところがたまに傷ですが、、、

2019/07/05

家賃保証会社

さあ頑張った甲斐あって入居者が決まった!

ではその次です。

まずは家賃保証会社の審査を通さなければなりません。

家賃保証会社とは、1ヶ月の家賃の約半分で2年間の保証が受けられると言うものです。

基本的にはこの保証会社を通らない人は入居を受け付けないほうがいいと思われます。

保証会社が調べて何かあれば審査は弾かれてしまいます。

そうすれば審査には通らないことになります。

審査に落ちても入居させると家賃の滞納があった場合に保証会社の保証を受けることができません。

保証会社は最後の砦なので使うことをお勧めします。

入居希望者を断るのは機会損失になりとても辛いのですが、経営第一で考えると損失を出す可能性は
極力排除するべきでしょう。

しかしこの保証会社も利益追究団体です。

ということは倒産することもあり得ます。

そのために他の保証会社も当たっておくことも必要です。

また最近よく聞くのは定期借家契約を結ぶということです。

普通借家契約より、大家の力が強く反映されます。

入居者サイドに問題がある場合2年の契約時に次の契約をしなければ実質的に追い出すことができます。

何も問題がなければそのまま継続して次の2年の定期借家契約をすれば良いのです。

これは入居者より、大家側に立った内容だと感じます。

ただ、入居者は2年で終了する契約と感じてしまうかもしれないので、丁寧な説明が必要になってきます。

やはり最後は人と人ですね。
2019/07/02

空室対策について

前回からの引き続きで空室がある部屋のために何を実行すればいいかを書いていきます。

今日提案することは部屋のモデルルーム化です。

皆さんも新築マンションのモデルルームには足を運んだことがあると思います。

また、モデルルームに行ったけど部屋には何も置かれてなかったということはないと思います。

部屋は家具が入ることによって、実際に自分が住んだらどのような部屋になるかということが
購入者や、賃貸人にはっきりと明快に伝わります。

新築マンションのモデルルームはキッチンから寝室に至るまでしっかりと家具や小物が配置されています。

僕ら大家はそこまでやることはできません。

ベッドなど入れても後で撤去が必要ですから入れなくていいと思います。

それ以外の部屋で入れられるのは、キッチン、リビングでしょう。

私が配置した実例で言えば、キッチンにテーブルと椅子2脚。

リビングに簡単なソファ。

サイドテーブル。

その上にコーヒーマグ。

窓辺に写真や時計。

それと一番大事なのは照明器具です。

何は無くとも照明器具だけ入れたほうが良いです。

案内で管理会社が部屋のブレーカーを上げたら、その瞬間に部屋のライトがつけば
入居予定者は目が光ることでしょう。

これら家具をセンスよく部屋に配置すれば入居者は心がぐっと動くこと請け合いです。

そして最後に、入居を今決めてくれればそして2年間住んでくれれば家具全てをプレゼント、
これを謳えば決まりです。

これで心うごかなければ家賃が高すぎることぐらいです。

家具をあげてしまうのはもったいないですか?

今はイケアなど安くて良質な家具屋さんが多くあります。

キッチンセットは1万円台でも揃ってしまいます。

家族で焼肉一回我慢して入居者を入れてしまった方がどれだけキャッシュフローが改善されるでしょう。

しかし、ここまで家具を入れてモデルルームを作らなくても大丈夫です。

ちょっと奮発しておしゃれな照明器具とフロアスタンドでも入居者の心は動きます。

要はどれだけこの部屋に住んでもらいたいかということを物で表現すればいいのです。

以前ウェルカムセットを入れたという大家さんの物件の部屋を見せてもらっとことがあります。

期待して部屋に入ってブレーカーのスイッチを入れても、部屋は全く明るくなりませんでした。

ライトが設置されていないので当然です。

目が慣れてどこにウェルカムセットがあるのか確認したところ、玄関に二足のスリッパと
キッチンに100円ショップで売っているような犬の置物がウェルカムというボードを咥えていました。

ちょっと目が点になったのを覚えています。

入居者は目が肥えています。

子供騙しのようなことをするなら何もしないほうがマシです、その代わり家賃をぐっと下げることです。

入居者はもっとサービスのいい部屋に行くと思いますが。

本当に入居者に決めてもらうことは大変なことと認識して取り組むことが大事です。

数万円の出費を惜しんで2年間の家賃を捨てるようなことがあってはいけません。

空室対策は大家にとって一番と言って良い重要なことです。

出し惜しみすることなく全力で取り組む必要があります。

2019/07/01

選ばれる部屋にするには?

収益不動産は入居者に住んでもらって初めて収益が派生します。

空室を多く抱える収益物件は厳密には収益物件とは言えないでしょう。

またそういう大家は不動産投資家とは言えないと思います。

厳しいようですが、物件を欲しがる前にやることは空室対策です。

そして物件に入居予定者を案内してくれるのは管理会社です。

そういった管理会社が案内したくなるような物件を作らなければいけません。

元付の管理会社であればどういった物件でも案内はしますが、仲介の管理会社であれば
決まらない部屋への案内は無駄足以外の何物でもありません。

仲介にそういった部屋と断定されるとお客さんは全く案内さえしてもらえなくなります。

新築であろうが築古であろうがまずは清潔感です。

部屋が綺麗でなければ入居者は入りません。

前の入居者の痕跡が残っているような部屋は新しい入居者にとって気味が悪いだけです。

清潔にハウスクリーニングされ、壁紙が変えられた部屋がまずスタートラインです。

これをやらずに「早く入居者を入れてくれ!」と言われても無理です。

空室があるアパートには他にも空室がある場合が多いです。

空室スパイラルです。

そういった雰囲気が空室があることによってアパート全体に強くなってきます。

そうならないためにも早く空室は埋めていかなければなりません。

空室には大家の変な金銭感覚も影響することがあります。

部屋は綺麗に仕上がっているとしましょう。

なぜ空室が埋まらないのでしょう。

管理会社をやる気にさせているでしょうか?

管理会社は会社ですから利益追及で動いています。

そのために有効な報奨金の上乗せはしているでしょうか?

礼金敷金なし、フリーレントは実施しているでしょうか?

こういったことをケチっていてはいつまでも空室が続くかもしれません。

また根本的なことですが、相場に比べて家賃は高くないですか?

空室が続く場合、家賃が高いことは多く見受けられます。

家賃を下げると利回りに影響して、売却の時に安くなる。

よくそういった声も聞きます。

しかしそんなにすぐに売却するのでしょうか?

売却するまでまだまだ時間があるのではないでしょうか?

であれば少し安くして借りてもらったほうが良くないですか?

そして空室が埋まってきたら次の入居者で家賃を元に戻したらどうですか?

そういったことを柔軟に考えられない年齢のいった大家さんが散見されます。

賃貸住宅に住む層は若年層です。

そういった人たちを相手に商売をするのですから自分もそのレベルを知る必要があるでしょう。

もう少し空室対策を続けます。