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2019/06/26

リフォーム業者を選ぶ。

前回もリフォーム業者のことを書きましたが今日もそれに続けて。

相見積もりをとって業者を選ぶということは前回のお話でした。

では相見積もりが出揃ったらどこに仕事を発注するかということです。

金額は幾らかの幅が出てきていると思います。

金額が安いところが一番いいでしょうか?

本当にそうでしょうか?

その前に項目ごとの内容をちゃんと確認しなければいけません。

この工事はこれくらい、この場所のリフォームはこれくらいとあたりをつけて
最終的にそれらを各社比べてみます。

そしてその金額を出して業者を比べます。

極端に安い業者がいればその金額と内容をみてみます。

他の業者と大幅な金額のズレがあるときは要注意です。

その金額がちゃんと説明がつくものでなければ鵜呑みにはできません。

工事期間も見る必要があります。

人工を少人数で作業をやっても時間がかかれば意味がありませんし、
第一、一人でできる仕事であればいいですが、物理的に不可能な仕事であれば
工事が進まないという本末転倒になってしまいます。

金額を見るということはそういうところにも目を光らせるということです。

それが自分でできなければ、いっそ管理会社に投げてしまうことも一つの手です。

仕事を振られた管理会社は仕事ですからちゃんと工事を管理をして最後まで見てくれますし、
第一いい業者を知っているものです。

今回は工事業者を選ぶときは金額だけで選んではいけないというお話です。

次回も業者を選ぶお話の続きをしてみたいと思います。
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2019/06/25

リフォームの実際。

私は築古アパートも購入しますし、新築アパートも購入します。

新築のメリットはむこう10~15年くらいはリフォームがないことです。

デメリットは最大家賃が決まっていることです。

新築アパートは入居者が決まらなければ家賃を下げますから、当初予定していた家賃が
取れないことも多々あります。

しかし空室で空けておくよりも少しでも稼働させたいと思うのであれば
安く設定した家賃で貸した方がいいでしょう。

そして入居者の退去のタイミングで家賃を元に戻すこともできます。

築古のメリットは、これは表裏一体ですがリフォームによって
家賃をあげられるところです。

リフォームにお金がかかることがデメリットですが、築古は安く購入しているはずですので
余った資金でリフォームを行うと良いでしょう。

10部屋のアパートの部屋を全てリフォームすることはまずありませんが、4部屋をリフォームすることは
実際にありました。

私はそんな時、融資を受けた銀行に頼んで融資を追加で出してもらいます。

そして返済はCFから差し引きで払います。

一回リフォームするともうその部屋はリフォームをすることはないと思います。

あとは新築と同じように原状回復程度の作業で次の入居者を入れることが可能となります。

そしてその時の家賃はしっかりとリフォーム後の家賃として増額してカウントすれば良いでしょう。

各部屋1.5万円家賃を上げることは十分可能ですので、4部屋あれば年間72万円の収益アップです。

もちろんこの数字は物件の利回りにも現れてきますので、大家力がグンとついたことになります。

また私の例で恐縮ですが、利回り10パーセントに届かない築古物件を購入後、3部屋リフォームして
利回り12.5パーセントにした物件があります。

全9部屋のアパートですから残りの部屋を全てやるともっともっと利回りは上がりますが。

こういったリフォームを行うときに必要なのは、自分のインテリアセンスと業者の相見積もりです。

インテリアセンスは日々インテリア雑誌を見て養うほかはありませんが、
業者の相見積もりは簡単に取れます。

数社の業者に電話して、相見積もりを取りたいけど見てもらいたいと頼むだけです。

リフォーム業者は相見積もりに慣れていますので大丈夫です。

業者を数社選んで時間を少しづつずらして現地のアパートに来てもらうだけです。

どんなに信頼している業者があってもそれはやったほうが良いです。

やはり業者は常に見張っていないとだんだん価格が上がっていく傾向があります。

そして業者を選択できれば次回からその業者1社でリフォームをやっても良いと思います。

また数社の相見積もりを取ると自分の相場観が養われます。

お風呂をリフォームしたり、部屋をリフォームする大体の価格が分かれば
予算が事前にわかるようになります。

自分の頭の中でたてた見積金額と、業者が出してきた金額の差はどこにあるのかを
修正していけばもっと正確に判断がつくようになるでしょう。

こういった作業は全て自分の大家力になっていきますから無駄にはなりません。

そして新築アパートを運営するよりずっと大家力がつくでしょう。

それは今後不動産賃貸経営をやっていく上での大きな力となります。

また、リフォームで上がった家賃によりリターンも増えます。

言ってみればいい事だらけな訳です。 

リフォームを恐れず、築古物件も恐れず、不動産投資をやっていくことをお勧めします。
2019/06/24

ニッチな入居者ニーズを探る。

入居者が好む賃貸ニーズは大体決まっています。

広くて、綺麗で、駅近で、新しい物件で鉄筋(RC)であればドンピシャなわけです。

そして世の中の大家はそこにポイントを当てて物件を購入していきます。

もちろん立地は変えられませんので、購入時からなるべく駅近物件を
探すでしょう。

しかし駅近は物件価格に直に反映されますので物件価格は高くなります。

RCは早々市場に出ないのでサラリーマン大家はこぞって新築アパートを
購入したわけです。

そして多くの投資家は狭く作られた部屋で高利回りのアパートを購入します。

こうやって融資が出ていた時期はなるべく駅近に建てられた狭い新築アパートを
こぞって購入したのです。

投資家としては最大公約数の入居者ニーズを無視するわけにはいきませんが、
投資家のもう一つの顔としてその裏に儲けの道があるのも投資家として
知っておかなければなりません。

ではそのもう一つの入居者ニーズはどんな部屋になるのでしょう?

駅から遠い物件は駐車場があり、バス便があれば住環境としてありだと思います。

また通勤に歩かなくて済むバス停が近くにあれば更に良いと思います。

築に関していえば新しい方がいいのですが、古くても部屋の中に適切なリフォームが
施されていれば大丈夫の入居者も多く存在します。

部屋に滞在するときは建物の外観を見るわけではないので古さは感じませんし、
外壁塗装をやっていれば何の問題もなく築古物件に住む入居者は見つかるでしょう。

一番の問題は部屋の広さです。

狭い部屋は広くはできませんから、広い部屋には絶対に負けてしまいます。

言ってみれば、駅から遠くても、適切にリフォームしてある部屋で少し安めに
家賃を設定できれば勝ち目はあるということです。

こうやって多くの投資家が同じ物件を求めている裏で、人とは違う着想で
物件に投資できる投資家が一番儲けを享受できるのだと思います。

入居者は色々なニーズを持っているものです。

ニッチであっても1つの部屋は入居者が求める1つのニーズに合致すればいいわけです。

人と常に同じ方向を見て不動産投資をしていては投資家としては3流です。

「あの人の着眼点は人とはちょっと違う」

そんな不動産投資家になって儲けていくことも不動産で成功する大事な要素です。

2019/06/19

都市ガスとプロパンガス。

物件にはライフラインとして電気、水道、ガスが開通しています。

電気とガスは最近、自由化の波が訪れていますが、収益物件の世界では
全く話題にもなっていません。

しかしガスは以前から業者が大きく動く業界です。

最初から都市ガスの設備が最初からついている物件は、改めてプロパンガスに
変更することは技術的に難しいようです。

しかし最初からプロパンの物件であれば業者同士競わせることが可能となります。

このプロパンガス業者間の競争がとても熾烈です。

業者同士のエリア獲得物件、獲得競争が激しく、いつもピリピリしている印象があります。

物件を所有していると、突然ガス業者から電話がかかってくることがあります。

現在の業者よりサービスするので切り替えてもらえませんか?

と言うような電話が多いです。

一応話を聞くとサービスに付加価値が付くのを確認できます。

これは切り替えるかと現在やっている業者に連絡をすると、今度はその業者から
サービスの見直しの提案があり、エンドレスに近い状態になることも多々あります。

そして最終的に新業者に切り替えということになると旧業者は泣き落としに出ることも
あります。

それほどプロパン業者の世界は競争が激しいのです。

そしてガスを売ることは儲かるのです。

その儲けを使ってバスやエアコン交換などの特典を付けてもらえることも有ります。

それは10年とかの長期にわたり、ガスを売った儲けから業者が支払いをするという仕組みです。

業者の中にはその経費をプロパンガスの料金に上乗せして請求する業者もいるので
注意が必要です。

それはガス料金が高くなるからです。

入居者の負担が大きくなると退去に繋がっていきます。

大家の仕事はなるべくライフラインにかかる費用を抑えてあげるということも有ります。

安易に業者の提案に乗ってしまって、後から気づいたらガス料金がかなり高く
なっていたということは避けたいわけです。

その中で一番サービスが良くて料金も安価でやってくれるという業者が一番良いです。

物件を持つとそう言った業者とのお付き合いも始まるので慣れていかなければなりません。

積極的に業者とお付き合いをして入居者サービスに繋げていくことが必要です。
2019/06/18

リフォームと費用対効果

リフォームはどれだけお金をかけても良いのものではありません。

しかし全くお金をかけないのはもっと良くありません。

昔の大家さんにはこういうタイプの人は多かったようです。

ささっと掃除だけして次の人に貸していたような部屋が沢山ありました。

それでも敷金礼金が取れたり、すぐに入居者が見つかったりすれば良いのですが
今はそんな時代ではありません。

礼金なんか全く取れないという地域も多くなりましたし、汚い部屋に
積極的に住みたいというようなバンカラな人種は絶滅危惧種となっています。

築古アパートを購入して、購入以前から住んでいた入居者が退去したら
必ずと言って良いほどリフォームが必要になってきます。

間取りを変えたり、キッチン、バス交換などもあり得ます。

それらのリフォームは築古アパートの持つ宿命のようなものでしょう。

私の経験では2LDKを1LDKに変更してキッチンを交換すれば
ざっと100万から150万かかると思います。

この部屋を7.5万で貸せれば20ヶ月分の家賃です。

約1年半分です。

しかしこれくらいのリフォームを施せば、ほぼすぐに入居者は決まります。

それをキッチンや間取りはそのままで壁紙も換えなければ掃除代だけで済んでしまいます。

しかし入居者が決まる確証は持てません。

1年2年空いてしまうかも知れません。

私はお金をかけても少しでも入居者に入ってもらい経済活動を
進めたいと考える層です。

そして築古アパートを購入することはそういうことなんだと認識しています。

部屋のリフォームにかけるお金は人によって違いますが、大体家賃の15ヶ月から
私のように20ヶ月くらいが多いのではないでしょうか?

これに管理費を入れるともっと短い期間になりますが。

こうやって部屋から頂く家賃からリフォーム資金をどれだけかけるのかを
逆算して考えていく癖をつけると良いと思います。

そこはやはり賃貸経営ですから。

しかしただのケチはいけません。

そういう人の特徴は空室の多い収益不動産を経営している大家です。

部屋にお金をかけない、家賃を絶対に下げない、これでは空室決定です。

こんな大家になってはいけません。

かける費用はちゃんとかけて入居者に住んでもらうのは不動産賃貸経営者の
あるべき姿だと考えています。