FC2ブログ
2019/01/17

収益物件の融資状況

さて収益物件の融資のお話でしたね。

当社では収益物件の紹介から融資付までおこなっています。

この収益物件の定義はとても難しいです。

エリア、構造、収益、戸数、挙げればきりがないくらいです。

そして収益物件を所有していない業者からの紹介はとても
危険に感じます。

所有した経験値がないのにこの物件は大丈夫だとお客さんに紹介
できる根拠は?と感じるからです。

やはり物件を所有して経営経験のある業者、もしくは経営している
宅建主任者からの購入は言葉の重みが違うと思っています。

当社ではアパート、マンションを所有経営していますので、それに基づくエリア選択、物件経営、物件チョイスに経験があります。

しかし一番大切なことは、いくら良い物件を購入できても
購入者に満室経営を維持できるスキルがあるかと言うことです。

購入は一瞬、経営は所有し続ける期間全てだからです。

ですので昨年まではやっていたサラリーマン大家のように
物件購入後、管理会社に丸投げ経営ではいずれ破綻を
招くのではないかと考えています。

そして今は昨年まで出ていた融資がピタリと止まっています。

しかし融資が出ている局面は事実あるのです。

銀行は不動産に融資しなければ経営していけません。

数千万、何億の融資を効率的に行わないと経営が成り立たないのです。

では、どんな場面で融資は出るのでしょう。

それは資産背景がある場合です。

今までのようにサラリーマンの給与に焦点はあたりません。

現金、担保の付いていない不動産、現金に換えられる株券などがあります。

そういった資産背景が確認できれば融資は出ます。

フルローンも出ています。

当社でも今月収益物件に融資が出ました。

それも70代後半の方です。

金利は1パーセント前半です。

こういった事実が示すように収益物件は今でも動いています。

そして資産のある方だけで回っていく様相です。

こうやってお金持ちだけが更にお金持ちになっていく構図が
形成されていくのでしょう。

元来、不動産はお金持ちが投資するカテゴリーでした。

昨年までの数年はお金のないサラリーマンでも購入できる
特別な期間が数年続いていました。

その特別な期間が是正されたと考えれば合点がいきます。

もし資産背景がある方は収益物件購入のチャンスです。

ご相談ください!

スポンサーサイト
2019/01/08

南青山児相のお話から不動産投資を読む

収益不動産の融資状況について書こうと思ったのですが、

ちょっと気になった記事を見つけましたのでそちらの事を

書いてみようと思います。

その記事とは最近話題になっている南青山児童相談所の話です。

東京の南青山の国有地に港区が児童相談所を建設しようとしています。

この件で南青山の住民説明会が大荒れ状態なのです。

反対住民は、
「こんな施設を南青山に建設する意味がわからない」とか
「海岸の方の港区に余っている土地があるからそちらではいけないのか」とか
「億の投資をして自宅を購入したのに価値が落ちたらどうしてくれるんだ」
とかの発言が目立ち、

賛成住民は、
「虐げられて子供を保護するのは国民の義務だ」とか
「南青山がセレブの住む街って誰が決めたの?」
というような意見が出ています。

皆さんはどう思われますか?

僕の意見は建設賛成です。

まずここで言いたいことは自分が反対賛成ではなく、反対住民の

「億の投資をして自己住宅を云々、、、」です。

この発言は児相の話とは趣旨が違いますが間違っています。

投資がわかる人は絶対こういうことは言いません。

なぜなら、、、自宅は投資ではないからです。

自宅とは自分や家族が住んで生活する場所です。

有名な話ですが、ローバートキヨサキの「金持ち父さん、貧乏父さん」
の中に金持ち父さんが言う言葉があります。

「毎月自分のポケットにお金を入れてくれるものが資産だ。
 自宅を資産と思っている人は間違っている。
 自宅は毎月ローンを支払い、火災保険を支払い、電気水道代を
 支払い、修繕費を支払い、固定資産税を支払って、自分の
 ポケットには一円のお金も入れてくれない。
 自分のポケットからお金を取っていくだけだ。
 自宅は資産ではない、自宅は負債だ」

と言っています。

世の不動産投資家は皆この事をよく知っています。

これを知らなければ華美な自宅を購入して
不動産投資が成功していると考えるはずです。

先の南青山に億の投資をして自己住宅を購入した人は
投資をしたと思っていますが、実は多大な負債を
背負い込んでいるにすぎません。

不動産投資、不動産賃貸業は先に挙げた住宅に関する経費諸々を
全て支払っても自分のポケットにお金が残るように行うことを言います。

そうでなければ何棟もアパート、マンションは購入できないはずです。

多分、南青山のその方は自分の家のローンを支払うのに
四苦八苦しているはずです。

だからこそ周りの施設が気になるのでしょう。

そして最後にとどめのお話を一つ。

ローンを支払って負債なしの自宅にしたとしましょう。

もしくは現金一括で購入した。

もうこれで負債とは言わせない。

そうでしょうか?

そうではありませんね。

不動産所有権は形式上自分のものとなります。

しかし真の所有者は固定資産税の滞納時に姿を現します。

それは、、、もうお分かりですね。

不動産はどんなにお金を払っても自分のものにはなりません。

見栄で豪邸を購入しても儲かるのは真の所有者です。

しっかりとその不動産を使ってお金を稼がなければなりません。

自分の為だけに貴重なお金と時間を消費する行為は愚の骨頂なのです。