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2019/04/11

不動産賃貸経営って?

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         秩父での一コマ         

投資用不動産の世界が刻々と変わってきています。

ここ10年くらいはサラリーマン天国でした。

そこそこの収入のあるサラリーマンにばんばん融資が出ていたからです。

銀行は彼らの毎月の給料をもとに融資計算していました。

しかしそれはおかしな事です。

給料はあくまで給料です。

その使い道は生活費に消え、何かあった時に融資を返済するだけの
余力は持っていないはずです。

しかしその融資条件がまかり通っていた変な時代だったのです。

そしてそんな時代に色々と裏の策略を考えていたサラリーマンもいました。

そう、預金改ざんと一社一法人です。

預金改ざんはもうすでに立派な犯罪です。

一社一法人は犯罪に当たらないかもしれませんが、銀行に対しては姑息だと思います。

そしてそんなことに手を染めてまで、収益物件が欲しかったサラリーマンは
数多くいたのです。

そしてそれが世の中にバレたのがテレビ番組からでした。

それに加担した不動産会社や銀行は今後もいばらの道を歩かなくてはなりません。

そして一番の当事者であるサラリーマンはどうなのでしょう?

彼らは高い新築アパートを一社一法人で購入しています。

5年経って売却しようにも、高い金額で購入していますので売却しても
手残りはあまり期待できません。

事実レインズにはそんな売れない物件が並んでいます。

部屋は狭いので入居者が数回転すれば家賃の下落は避けられないでしょう。

そう、所有していても売却しても儲からない物件を集めていただけにすぎず
それで終わる可能性が大きいのです。

人は真面目であってもずるい生き方をする人は結構います。

儲かればちょっとくらい大丈夫だ。

そんな生き方が垣間見えてきます。

これは人の生き方の問題ですが、僕は絶対にお勧めしません。

騙したり、隠したり、そんなことで得たお金はいりません。

不動産賃貸経営をなめてもらっては困ります。

いい住宅を建て、入居者に快適な住まいを提供する、その対価として
収入を得る、これが健全な賃貸経営です。

ここを目指す方と一緒に物件を探していけたら幸せです。



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2019/02/08

不動産投資の種類とやる意義。

前回から少し間が空きました。

では続きを。

不動産投資で収益を上げるのであれば、一棟物のアパートやマンションが
良いというお話で終わっていました。

ではこれらがなぜ良いのでしょう?

キーワードは一棟物です。

一棟物ということは何戸かが集まって出来ている集合体ということです。

10戸であれば10部屋の集合体がアパートやマンションなのです。

では何が良いのでしょう。

それは10戸あれば1戸空室が出ても1/10の空室になるということです。

ワンルームマンションは1戸の所有ですから、入居者が退去したらその時から
収入は無くなります。

しかし一棟物は全て収入がなくなることは普通ありません。

言葉で言えば、リスク分散です。

それと購入時に建物が建つ広めの土地も一緒に購入出来ますから
銀行はなお、お金を融資しやすくなるのです。

ワンルームマンションを購入するよりも銀行は安心します。

まあ、ワンルームマンションに融資は出さないと思われますが(笑

と言うように世の成功している不動産投資家は一棟物を中心として
不動産を購入します。

投資の世界は、成功している人から学ばなければいけません。

もし自分で投資手法を編み出せる力があれば良いですが、そんなことに
力を注ぐのであれば成功者の真似をしてさっさとお金持ちになった方が
良いと思われます。

やはり、投資の世界は勝たなければ意味がありません。

不動産はそれを叶えさせてくれるアイテムの一つです。

ではまとめてみましょう。

不動産投資のメリットは。

1、良い物件であれば、銀行融資が受けられる。(自分で種銭を作らなくても良い)

2、一棟物物件を購入すればリスク分散させられる。

3、不動産賃貸業は昔からある業なので社会的な地位が築ける。

4、他の投資と比べて気ぜわしくなく、時間的な自由がある。

5、アウトソーシングできる部分が多いので楽である。(管理、保守等)

6、不動産投資は不動産賃貸業ですので賃貸人に部屋を貸しているわけです。
  と言うことは、賃貸業を営む事によって社会的貢献に寄与していると言うことです。

7、経費がかなり認められているので高級車に乗れる(笑

7番は冗談みたいですが、本当です。

もし興味を持っていただければがっつりと相談に乗ります。

2019/01/29

仕組み作りの続き。

前回のブログで投資というカテゴリーで
お金を融資してくれる対象は
不動産に限られるというお話をしました。

人はなかなかお金を貯めようと努力しても貯まらないものです。

自分の経験から言えます(笑

しかし不動産ならば金融機関は融資してくれます。

なぜでしょう?

多分ですが、金融機関は不動産を担保にすれば取りっぱぐれは
ないと考えているのだと思われます。

また不動産価格の価格の値動きはとても緩やかなので
長い期間の融資でも大丈夫と思っているのでしょう。

また資本主義は緩やかなインフレ体質を目指していますから
不動産価格の下落はそれに反することになるという考えがあるのでしょう。

では不動産に融資がつくことはわかりました。

世間のどんな不動産でも儲かるでしょうか?

いえ、そんな投資の世界は甘くはないのです。

どれを購入しても儲かれば誰でもが不動産投資に殺到するでしょう。

ですので、まず不動産の種類を知らなくてはいけません。

1、自宅、そう負債を生み出すといった自宅です。
  戸建て、マンション、色々ありますがこれらでは収入は期待できません。
  そしてこれらを購入するときは住宅ローンを使用します。

2、区分マンション、マンションの1室です。
  これを手がける人も多くいます。
  ただ手残りは少なめですので数を所有する必要があります。

3、一棟物の収益物件、これが本命です。
  アパートやマンションなどの一棟物です。

ではなぜ3番が良いのでしょうか?

次のブログでその辺を書いてみようと思います。

2019/01/25

投資で行う仕組み作りとは?

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ブルックリン、コニーアイランド。


今日は仕組み作りの話をしてみたいと思います。

仕組み。

ここでの意味はこの仕組みにより、
会社員として働かずとも
収入が入ってくる形を作る、
それをここでは仕組みと言っています。

まず日本の大半の就業者は会社員です。

会社員=サラリーマンと言っても良いもしれません。

昭和の初期まで大きな会社は日本にあまりありませんでした。

戦後の整理がつき、高度成長期にかかってから大企業が
増えてきました。

「長いものに巻かれろ」、「寄らば大樹の陰」等、日本人は
大きな会社に入ることを今日まで全く疑うことなく
自ら希望してきています。

しかし本当にそれで良いのでしょうか?

大企業に入ったからと言って終身雇用は既にありません。

大企業ほどリストラも数千人、数万人の大規模になります。

同期入社も多いので出世も(多分)望めないでしょう。

そして一番大事なのは自分の一生をその会社に依存
してしまうということです。

それで良いのだという方は会社を信じて会社から支給される
給料でやっていけば良いと思います。

しかしそれではいけないと考える方は世の中を良く見て
儲かる仕組みを考えなくて作らなくてはなりません。

では仕組みは何で作りますか?

株、為替、絵画、高級車、アンティーク、等

何が自分にお金をもたらしてくれるでしょうか?

良く考えなくてはなりません。

今まで多くの人が成功して、既に手法が確立していて
且つ毎月お金が入ってくるもの。

そして一番大事なことは、、、その資金を自分が
用意しなくても良いものです。

数百万、数千万、数億の資金を自分で作れる人は
仕組みがなくても自分の力で十分生きていけます。

では資金が作れなくてもやっていける仕組みは
どうやって作るのでしょうか?

そんな美味しい仕組み作りがあるのでしょうか?

それがあるのです。

その下になるものが不動産なのです。

先に羅列した投資に銀行がお金を貸してくれるでしょうか?

僕は無理だと思います。

ここまで理解できたら次のブログで先に進んでいきましょう!
2019/01/22

横浜馬車道の今

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   ランドマークタワーから観た山下公園方面。



写真の右側の大きなタワマンが馬車道駅の上に立つ建物です。

僕も一度モデルルーム見に行きましたが購入は見送りました(笑

内覧する前と、しているときは気持ちが盛り上がるものですから。

そしてその左側に建地つつあるのがアパホテル。

更にアパホテルの手前に駐車場になっている場所に
もう1棟建つのだそうです。

してみると立地的に一番良いのは最後に建つマンションです。

海側にさえぎる建物はないからです。

しかし山側は最初に建つタワマンとHellow状態ですが。

そして馬車道駅からの地下通路が下まで伸びるかはわかりません。

やはり駅直結はサラリーマンにとって最高の喜びでしょう。

しかしここで気持ちが大きくなってあれもこれもとオプションを選択し
上の階をチョイスすると後で大変かもしれません。

普通のサラリーマンが給料で返済できる額は4000万くらいだと
言われています。

ここに建つマンションはそんな値段では購入できません。

何かの拍子で住宅ローンが出たとしてもそれから
35年払っていかなければなりません。

一生かけてなかなか大変な重荷を背負うことになりますね。

以前書いたように自宅は負債です。

ですからこれは負債のオンパレードの写真になりますね。

これを資産と信じている人は頭を投資脳に変えて
いかなければなりません。