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2019/01/22

横浜馬車道の今

CIMG7693.jpg
   ランドマークタワーから観た山下公園方面。



写真の右側の大きなタワマンが馬車道駅の上に立つ建物です。

僕も一度モデルルーム見に行きましたが購入は見送りました(笑

内覧する前と、しているときは気持ちが盛り上がるものですから。

そしてその左側に建地つつあるのがアパホテル。

更にアパホテルの手前に駐車場になっている場所に
もう1棟建つのだそうです。

してみると立地的に一番良いのは最後に建つマンションです。

海側にさえぎる建物はないからです。

しかし山側は最初に建つタワマンとHellow状態ですが。

そして馬車道駅からの地下通路が下まで伸びるかはわかりません。

やはり駅直結はサラリーマンにとって最高の喜びでしょう。

しかしここで気持ちが大きくなってあれもこれもとオプションを選択し
上の階をチョイスすると後で大変かもしれません。

普通のサラリーマンが給料で返済できる額は4000万くらいだと
言われています。

ここに建つマンションはそんな値段では購入できません。

何かの拍子で住宅ローンが出たとしてもそれから
35年払っていかなければなりません。

一生かけてなかなか大変な重荷を背負うことになりますね。

以前書いたように自宅は負債です。

ですからこれは負債のオンパレードの写真になりますね。

これを資産と信じている人は頭を投資脳に変えて
いかなければなりません。
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2019/01/07

収益物件の考え方とは?

表題の収益物件とは賃貸用のアパートやマンションの事です。

世に言う不動産投資というのはこういった収益物件を
購入して経営することを言います。

自分で住むわけではありません。

そして収益物件を購入するのは銀行融資を使うのが一般的です。

1億の物件を現金で購入する人もいるでしょうが普通は
融資を使います。

なぜでしょう?

1億持っていれば融資を使った方が収益が上がるからです。

不動産投資とは収益を上げるために行うものです。

収益を上げることが一番重要なのです。

では、1億円現金を持っていると仮定してお話しします。

1億の物件で10%でまわる物件を購入すれば収益は
1000万円/年です。

では頭金1000万円を入れて、1億の物件を10物件
購入すれば収益は1000万円の10倍で1億円です。

2つのケースで使う自己資金は同じ1億円です。

しかし収益は10倍違う訳です。

どちらがいいですか?

もちろん9億の融資を受けますが、それを持ちこたえる
マインドと経営能力が必要になる訳です。

経営能力とは賃貸人を入居させて満室経営を目指すことにつきます。

それを自分でやるか、人に任せるかはその人の考え方次第です。

そしてお金持ちはこの不動産をからめた投資が大好きです。

なぜなら不動産は価格が一朝一刻に変動しませんし、
家賃はもっと値動きが緩やかです。

一夜にして値動きが大幅に変わる株価や為替に比べて
手堅い投資と言えるのです。

世のお金持ちは口には出さなくとも必ずそれなりの不動産を
所有しています。

そして不動産を複数所有している方は自宅以外を貸し出しています。

では不動産融資状況は現在どうなのか?

次回はその辺のところを書いてみたいと思います。

2018/12/25

頭の中身を入れ替える。

不動産で投資する事を不動産投資と言います。

でも僕の捉え方はそれは投資ではありません。

そんな投資という言葉からは想像できない程
アナログだからです。

ですから僕は不動産賃貸経営と捉えています。

物件の部屋を綺麗にし、貸し出し、賃料をいただきます。

そしてこの物件を銀行融資で購入するわけです。

その購入金額は1億に達することも多々あります。

しかしこれを自分で返済して行かなければと考えるのが
普通の人の考えです。

普通の会社員の家庭に育てばそういう考えに
支配されて大きく育ちます。

しかし賃貸経営をやるならどこかでこの考えを
一掃しなければなりません。

勉強して良い学校に入り、良い会社に就職する、
そして滞りなく定年まで勤め上げる。

このレールから降りる勇気を養わなければなりません。

そしてそれを理解できる人だけが賃貸経営に乗り出せるのです。

もちろん会社員として賃貸経営をやることは可能です。

ですが、頭の中は隣の会社員と同じではいけません。

銀行融資は自分が返済するのではありません。

返済するのは賃貸人です。

経営者はそこにはタッチしません。

頭あの中で役割分担がしっかりとできていないと経営が
おかしくなってしまいます。

どんなに洋服が売りたくてもユニクロの柳井さんは
売り場には立ちません。

従業員と経営者は会社における立ち位置が違うからです。

銀行から億の借り入れを起こし、その金額ゆえに
夜もうなされ眠れなくなるなら
不動産賃貸経営には手を出さないほうが良いのです。

そのハードルをクリアした人だけが到達できる場所があります。

事業を成功させるのも失敗するのも経営をやる人の頭の中に
かかっていると言っても過言ではありません。

2018/12/22

不動産で資産を作る。

不動産で資産を作る。

こう聞いて何を思い浮かべますか?

自宅を買ってそれを貸し出してゆくゆくは売却して
売却益を得る。

そんな考えでしょうか?

でもこれは違法ですよ。

銀行融資を使って購入した自宅は住宅ローンで購入
されています。

住宅ローンは銀行が特別に低利で出している
特別なローンです。

その特別低利なローンで購入した自宅を自分の
ビジネス目的に使用することは違法です。

もし銀行に見つかると面倒なことになるでしょう。

不動産で資産はそれでは作れないと言うことです。

ではどうやって?

1、不動産は自宅ではなくて収益物件を購入。

2、銀行融資は事業用ローンを利用。

3、購入した物件を満室経営。

4、任意の時期に売却。

簡単に書くとこんな具合です。

ではこれがどうやって資産になる?

それはそのアパートを5年10年と運営していけば
その間に残債は減っていきます。

先のブログでも書きましたが、良い物件を購入すれば
入居者がローンを返済して残りが自分の手残りとなります。

それをキャッシュフローと言っています。

そして売却は購入した価格が1億円だとしても
いくらで売却しても自分の自由です。

利回りが10%で1億で購入した物件と仮定すれば
10年経営して利回り12パーセントで売り出せば売れるかなと考えます。

20年ローンで10年持てば残債は半減しています。

その間キャッシュフローも月々出ています。

12%の8300万で売却してここから残債5000万を引きます。

手残り3300万と月々のCFが(1000万/年の3割がCFでその10年分)で
3300万と3000万で6300万です。

ここから手数料などが出ますし、リフォームや空室期間もありますので
丸儲けとはいきませんが。

こうやって収益不動産は売却によって数千万の手残りとキャッシュフローで
売却後の資産が形成できるのです。

収益不動産で資産を築くと言うのはこう言った方法です。

どうですか?

ちょっと考えてみたくなりましたか?

2018/12/21

僕が最初に出会った本。

CF012344.jpg
kalamazoo/Michigan


写真は今年の年賀状に使う写真です。

場所はカラマズーと言ってアメリカの地方都市です。

こんな寂れた地方都市(サバービアと言います)が大好きです。

僕の本業は写真家なのでこう言った写真を撮影しに
海外を放浪します。


さて不動産投資をやりたいなら融資が出ない
今の時期に勉強をと言うお話をしました。

不動産投資ー不動産賃貸経営、大義で同じことです。

ではなぜみんなここを目指すのでしょう?

僕もそうなのですがこの世界を考えるきっかけになったことを
少しお話しします。

先にも書きましたが以前は写真を生業としていました。

そして現在は印刷媒体がなくなり、ネット媒体に移行が
進行しています。

写真の活躍する場が大幅に狭くなってきているのです。

僕はこの先これでやって行けるのかと先行き不安に
なってきていたのです。

そのタイミングで出会った書籍が超有名な本、
「金持ち父さん貧乏父さん」でした。

不動産に興味ある皆さんは当然読まれていますね?

僕はこれを読んで頭に「ガーン」と大きな衝撃が
走ったのを今でもはっきりと覚えています。

内容は貧乏父さんは、
「勉強していい会社に入って働け!」
と言うのに、

金持ち父さんは、
「勉強して、事業を起こし、会社を買え!」
と言うのです。

そして、
「資産を買え!」
と教えるのです。

投資と名がつくもので唯一銀行がお金を貸すのに
不動産があります。

いい収益不動産を人のお金で買って働かなくても
いい状態にする、これが本の中で語られています。

僕はここを目指さなければいけない状態に
今後自分の立ち位置がなっていくだろうと思ったのです。

それが不動産投資を目指す大きなきっかけとなりました。

いい物件を購入していつも満室経営を目指せば、
借金は入居者が返済してくれて、その残りが
自分の口座に入ってきます。

これが現在の不動産賃貸経営の大まかな考え方です。

資産を買うと言うことです。

これはキャピタルゲインではなくてキャッシュフローなのです。

不動産投資はここを目指してやって行くというビジネスなのです。