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2018/12/26

ブラッスリーMONTE

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MONTEに行ってきました。

場所は横浜公園近くの相生町1丁目交差点の近くです。

狭い路地を入ったところにひっそりと佇むブラッスリーです。

入り口から中を覗くとランチタイムでしたので
満席に近い状態でした。

なんとか潜り込むと、中はダークな室内で落ち着いた雰囲気です。

こんな感じ。
CIMG7602.jpg
ランチメニューから魚と肉料理をオーダー。

まず魚料理。
その前にオードブルとサラダ。
CIMG7600.jpg

CIMG7601.jpg
これは各ランチに共通メニューです。

そして料理は、
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魚料理。

CIMG7604.jpg
肉料理。

どちらも煮込みで美味しいです。

そしてパンも。
CIMG7606.jpg

その後はデザートです。
CIMG7609.jpg

そしてコーヒーをチョイスしました。
CIMG7608.jpg

とてもコスパも良く大満足です。

小さなお店ですがとってもおしゃれです。

ただ時間帯によっては混みますので注意が必要です。

そしてこのお店の性格上女性客が多いので、男性数人の団体は
ちょっと浮くかもしれません(笑

こんなお店に出会えるととっても嬉しくなります。

リピートしたいお店でした!

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2018/12/25

頭の中身を入れ替える。

不動産で投資する事を不動産投資と言います。

でも僕の捉え方はそれは投資ではありません。

そんな投資という言葉からは想像できない程
アナログだからです。

ですから僕は不動産賃貸経営と捉えています。

物件の部屋を綺麗にし、貸し出し、賃料をいただきます。

そしてこの物件を銀行融資で購入するわけです。

その購入金額は1億に達することも多々あります。

しかしこれを自分で返済して行かなければと考えるのが
普通の人の考えです。

普通の会社員の家庭に育てばそういう考えに
支配されて大きく育ちます。

しかし賃貸経営をやるならどこかでこの考えを
一掃しなければなりません。

勉強して良い学校に入り、良い会社に就職する、
そして滞りなく定年まで勤め上げる。

このレールから降りる勇気を養わなければなりません。

そしてそれを理解できる人だけが賃貸経営に乗り出せるのです。

もちろん会社員として賃貸経営をやることは可能です。

ですが、頭の中は隣の会社員と同じではいけません。

銀行融資は自分が返済するのではありません。

返済するのは賃貸人です。

経営者はそこにはタッチしません。

頭あの中で役割分担がしっかりとできていないと経営が
おかしくなってしまいます。

どんなに洋服が売りたくてもユニクロの柳井さんは
売り場には立ちません。

従業員と経営者は会社における立ち位置が違うからです。

銀行から億の借り入れを起こし、その金額ゆえに
夜もうなされ眠れなくなるなら
不動産賃貸経営には手を出さないほうが良いのです。

そのハードルをクリアした人だけが到達できる場所があります。

事業を成功させるのも失敗するのも経営をやる人の頭の中に
かかっていると言っても過言ではありません。


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2018/12/22

不動産で資産を作る。

不動産で資産を作る。

こう聞いて何を思い浮かべますか?

自宅を買ってそれを貸し出してゆくゆくは売却して
売却益を得る。

そんな考えでしょうか?

でもこれは違法ですよ。

銀行融資を使って購入した自宅は住宅ローンで購入
されています。

住宅ローンは銀行が特別に低利で出している
特別なローンです。

その特別低利なローンで購入した自宅を自分の
ビジネス目的に使用することは違法です。

もし銀行に見つかると面倒なことになるでしょう。

不動産で資産はそれでは作れないと言うことです。

ではどうやって?

1、不動産は自宅ではなくて収益物件を購入。

2、銀行融資は事業用ローンを利用。

3、購入した物件を満室経営。

4、任意の時期に売却。

簡単に書くとこんな具合です。

ではこれがどうやって資産になる?

それはそのアパートを5年10年と運営していけば
その間に残債は減っていきます。

先のブログでも書きましたが、良い物件を購入すれば
入居者がローンを返済して残りが自分の手残りとなります。

それをキャッシュフロー(CF)と言っています。

そして売却は購入した価格が1億円だとしても
いくらで売却しても自分の自由です。

利回りが10%で1億で購入した物件と仮定すれば
10年経営して利回り12パーセントで売り出せば売れるかなと考えます。

20年ローンで10年持てば残債は半減しています。

その間キャッシュフローも月々出ています。

12%の8300万で売却してここから残債5000万を引きます。

手残り3300万と月々のCFが(1000万/年の3割くらいがCFとなります、×10年分)で
3300万と3000万で6300万です。

ここから手数料などが出ますし、リフォームや空室期間もありますので
丸儲けとはいきませんが。

こうやって収益不動産は売却によって数千万の手残りとキャッシュフローで
売却後の資産が形成できるのです。

収益不動産で資産を築くと言うのはこう言った方法です。

どうですか?

ちょっと考えてみたくなりましたか?


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2018/12/21

僕が最初に出会った本。

CF012344.jpg
kalamazoo/Michigan


写真は今年の年賀状に使う写真です。

場所はカラマズーと言ってアメリカの地方都市です。

こんな寂れた地方都市(サバービアと言います)が大好きです。

僕の本業は写真家なのでこう言った写真を撮影しに
海外を放浪します。


さて不動産投資をやりたいなら融資が出ない
今の時期に勉強をと言うお話をしました。

不動産投資ー不動産賃貸経営、大義で同じことです。

ではなぜみんなここを目指すのでしょう?

僕もそうなのですがこの世界を考えるきっかけになったことを
少しお話しします。

先にも書きましたが以前は写真を生業としていました。

そして現在は印刷媒体がなくなり、ネット媒体に移行が
進行しています。

写真の活躍する場が大幅に狭くなってきているのです。

僕はこの先これでやって行けるのかと先行き不安に
なってきていたのです。

そのタイミングで出会った書籍が超有名な本、
「金持ち父さん貧乏父さん」でした。

不動産に興味ある皆さんは当然読まれていますね?

僕はこれを読んで頭に「ガーン」と大きな衝撃が
走ったのを今でもはっきりと覚えています。

内容は貧乏父さんは、
「勉強していい会社に入って働け!」
と言うのに、

金持ち父さんは、
「勉強して、事業を起こし、会社を買え!」
と言うのです。

そして、
「資産を買え!」
と教えるのです。

投資と名がつくもので唯一銀行がお金を貸すのに
不動産があります。

いい収益不動産を人のお金で買って働かなくても
いい状態にする、これが本の中で語られています。

僕はここを目指さなければいけない状態に
今後自分の立ち位置がなっていくだろうと思ったのです。

それが不動産投資を目指す大きなきっかけとなりました。

いい物件を購入していつも満室経営を目指せば、
借金は入居者が返済してくれて、その残りが
自分の口座に入ってきます。

これが現在の不動産賃貸経営の大まかな考え方です。

資産を買うと言うことです。

これはキャピタルゲインではなくてキャッシュフローなのです。

不動産投資はここを目指してやって行くというビジネスなのです。


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2018/12/19

投資用不動産は融資で購入するもの。

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中華街のお年寄り

投資は色々な投資があり過去に多くの投資タイミングの
局面を迎えてきているお話をしました。

僕の友人に不動産投資に興味がある人がいました。

その人は僕に聞きました。

「不動産投資で物件購入したいけどいつ頃買ったら
 良いと思う?」

僕は言いました。

「今は会社員にも融資が出ているから購入するなら今が
 狙い目だと思う」

しかし彼はこう言ったのです。

「でも不動産は東京オリンピックが終わったら下がるし
 その頃買うのが僕は良いと思うんだ」

当然彼は購入しませんでした。

その結果銀行の融資の扉は閉まってしまい、購入したくても
今は会社員は購入することが出来ません。

何にでもタイミングがありそのタイミングは個人の都合で
やってきたり決まったりはしません。

彼は東京オリンピックの後で購入しようと考えたのですが
本当にその頃価格が下がるのかは誰にもわかりません。

そして収益不動産は自己資金で買うものではありません。

大体そんなに自己資金を持っている人はそういないはずです。

1億の現金は3億の収益から税金を払った額です。

それを不動産にそっくり投資しても、仮に利回り8%としても800万にしかなりません。

ですから収益不動産は銀行融資を基にして購入するものなのです。

自己資金が貯まるまで、不動産の価格が落ちるまで、
そんな考えに支配されている人はいつまでも
絵に描いた餅を食べたいと思う人たちです。

人には寿命があります。

早く動いてたくさんの時間を楽しまなければすぐに定年です。

老いてしまえば楽しめないスポーツもたくさんあります。

独りよがりの考え方が人生の幅を狭めてしまうことも多々あります。

そんな方は是非知識をつけて早く実践した方が良いに決まっています。

僕がそうでしたから経験から言えることです。


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2018/12/18

以前の不動産投資と現代の形。

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        横浜野毛。


投資にはたくさんの種類があるというお話をしました。

その中で不動産は昔からある投資です。

ただ以前は地主の方が行なっていた
アパート経営が主でした。

代々受け継いだ土地の上にアパートを建てて
それを経営していました。

当然現在の不動産投資にもこの形はありますが、
新しい形も生み出しました。

それは土地と建物を銀行融資で購入し
利益を出す方法です。

また銀行融資も以前に比べて
不動産に出やすい環境がここ最近まで続きました。

これによって一般の高属性の会社員も
不動産投資をすることが可能になったのです。

彼らは多額の融資を背景にアパートマンションを
沢山購入しました。

それは今年の(2018年)はじめまで継続されていました。

どうして融資の扉が閉じたかはみなさんご存知のように
ある銀行が不正融資の片棒を担いでいた事が発覚し
社会的に大きな問題になりました。

これをきっかけに金融庁が介入し、融資の扉はぴったりと
閉じてしまったのでした。

でもこの事件がなくても融資はいつかは閉じたことでしょう。

時代と共に銀行融資はこのように
閉じたり開いたりしてきました。

では今度はいつ開くのか?

それは誰にもわかりません。

その性格ゆえに不動産投資なのかもしれません。

安い時に購入して経営し価値を上げて売却し利益を得る。

これが現代の新しい不動産賃貸経営です。

数十年前のバブルの時のように、
購入してすぐに売り抜けるという手法は
現代では使えません。

何故なら短期間に不動産価格が動かなくなってきたからです。

知識の少ない人は次の波が来る時までしっかりと
自分のスキルを上げていく必要があるでしょう。

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2018/12/14

不動産投資とは?

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       大岡川を望む。



世の中には投資と呼ばれるものが山ほど有ります。

小さな株式投資から国が行う大規模な都市計画まで。

そしてこれらの原資は投資家がお金を出して集めた
お金が大きな力となって投資用資金となり
世の中を動かしていきます。

そんな規模でいうと不動産投資は規模としては
中くらいの規模になるでしょうか?

そして僕らが一番関心を寄せる投資というと
どれくらいリターンがあるか?ですね。

ここが投資で一番大事になります。

株式や為替は時間で上がったり下がったりしますから
中々利益を確定させるのが難しいです。

夜中も相場は動きますから忙しく気が休まりません。

その点不動産はどうでしょう。

不動産の利益は賃料です。

20年前のバブルの頃の不動産の利益はキャピタルと言って
売買差益でした。

しかし現在はそんな時代では有りません。

現代ではキャッシュフローと言って毎月の家賃ベースの
賃料収入が不動産投資の利益となります。

毎月の家賃ベースを一年分にして、購入した物件価格で
割ると物件の利回りが出ます。

この数字は以前は10%以上有りましたが、最近は収益物件が
高騰したのでそんな利回りの物件はほとんど市場に出なくなりました。

薄く薄く利益を積み重ねる。

それが現代の不動産投資なのです。

ですから不動産投資をやる方は物件を沢山購入したがる訳です。

そんな不動産投資の話も少しづつ今後もわかりやすく
書いていきたいと思います。


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2018/12/06

馬車道裏のイタリアン。

そう、馬車道から1本横浜駅の方へ行った道の角に
alloraというイタリアンのお店があります。

IMG_0081.jpg
こんな店構えです。

ここも他のお店同様ランチタイムに一気に混みます。

僕らが行った時も時計が12時を回った途端に
どっと数人グループの会社員が来店しました。

少しお昼前に行くのがオススメです。
その理由に、前菜があります。

ランチメニューには前菜がついているのですが
シェフの料理をしている厨房の近くのカウンターに
取り分け用の前菜の皿が置いてあるのです。

ここに行列ができてしまうのを避けるために
ちょっと早めがオススメなのです。

そしてもう一つ注意しなければいけない点があります。
それは前菜を取りに行くのは一回限りです。

そして前菜の盛り合わせはこんな具合です。
IMG_0076.jpg

フォカッチャもありました。

そしてメインのパスタはこれです。
IMG_0079.jpg

店内は少し照明を抑えた雰囲気のあるインテリアです。

ランチも1000円くらいでした。


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2018/12/05

馬車道イタリアン

馬車道にはサラリーマンを狙った
お店がたくさんあります。

どこのお店も12時ごろから
13時ごろまで一杯になります。

少しでも早く行かねばなりません。

そうしなければ行列の最後尾に並び
席が空くのを待たなければなりません。

今回行ってきたお店はイタリアンです。

馬車道に面したお店です。
CIMG7599.jpg
外観です。
ラパウザと言います。
ちょっとお安めのイタリアンです。
では店内はこんな感じ。
CIMG7591.jpg

結構混みます。

僕らが頼んだメニューは、
CIMG7597.jpg
と、
CIMG7596.jpg
でした。

ランチタイムはこれにサラダとコーヒーがつきます。

値段は1000円以下で食べられます。

店内はテーブル席もありますが、窓に沿ってカウンターも。

こんな感じ。
CIMG7593.jpg

婆車道を歩き人を見ながら簡単な
食事を楽しむには良いですね。


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