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2019/01/29

仕組み作りの続き。

前回のブログで投資というカテゴリーで
お金を融資してくれる対象は
不動産に限られるというお話をしました。

人はなかなかお金を貯めようと努力しても貯まらないものです。

自分の経験から言えます(笑

しかし不動産ならば金融機関は融資してくれます。

なぜでしょう?

多分ですが、金融機関は不動産を担保にすれば取りっぱぐれは
ないと考えているのだと思われます。

また不動産価格の価格の値動きはとても緩やかなので
長い期間の融資でも大丈夫と思っているのでしょう。

また資本主義は緩やかなインフレ体質を目指していますから
不動産価格の下落はそれに反することになるという考えがあるのでしょう。

では不動産に融資がつくことはわかりました。

世間のどんな不動産でも儲かるでしょうか?

いえ、そんな投資の世界は甘くはないのです。

どれを購入しても儲かれば誰でもが不動産投資に殺到するでしょう。

ですので、まず不動産の種類を知らなくてはいけません。

1、自宅、そう負債を生み出すといった自宅です。
  戸建て、マンション、色々ありますがこれらでは収入は期待できません。
  そしてこれらを購入するときは住宅ローンを使用します。

2、区分マンション、マンションの1室です。
  これを手がける人も多くいます。
  ただ手残りは少なめですので数を所有する必要があります。

3、一棟物の収益物件、これが本命です。
  アパートやマンションなどの一棟物です。

ではなぜ3番が良いのでしょうか?

次のブログでその辺を書いてみようと思います。

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2019/01/25

投資で行う仕組み作りとは?

DSC_0181.jpg
ブルックリン、コニーアイランド。


今日は仕組み作りの話をしてみたいと思います。

仕組み。

ここでの意味はこの仕組みにより、
会社員として働かずとも
収入が入ってくる形を作る、
それをここでは仕組みと言っています。

まず日本の大半の就業者は会社員です。

会社員=サラリーマンと言っても良いもしれません。

昭和の初期まで大きな会社は日本にあまりありませんでした。

戦後の整理がつき、高度成長期にかかってから大企業が
増えてきました。

「長いものに巻かれろ」、「寄らば大樹の陰」等、日本人は
大きな会社に入ることを今日まで全く疑うことなく
自ら希望してきています。

しかし本当にそれで良いのでしょうか?

大企業に入ったからと言って終身雇用は既にありません。

大企業ほどリストラも数千人、数万人の大規模になります。

同期入社も多いので出世も(多分)望めないでしょう。

そして一番大事なのは自分の一生をその会社に依存
してしまうということです。

それで良いのだという方は会社を信じて会社から支給される
給料でやっていけば良いと思います。

しかしそれではいけないと考える方は世の中を良く見て
儲かる仕組みを考えなくて作らなくてはなりません。

では仕組みは何で作りますか?

株、為替、絵画、高級車、アンティーク、等

何が自分にお金をもたらしてくれるでしょうか?

良く考えなくてはなりません。

今まで多くの人が成功して、既に手法が確立していて
且つ毎月お金が入ってくるもの。

そして一番大事なことは、、、その資金を自分が
用意しなくても良いものです。

数百万、数千万、数億の資金を自分で作れる人は
仕組みがなくても自分の力で十分生きていけます。

では資金が作れなくてもやっていける仕組みは
どうやって作るのでしょうか?

そんな美味しい仕組み作りがあるのでしょうか?

それがあるのです。

その下になるものが不動産なのです。

先に羅列した投資に銀行がお金を貸してくれるでしょうか?

僕は無理だと思います。

ここまで理解できたら次のブログで先に進んでいきましょう!
2019/01/22

横浜馬車道の今

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   ランドマークタワーから観た山下公園方面。



写真の右側の大きなタワマンが馬車道駅の上に立つ建物です。

僕も一度モデルルーム見に行きましたが購入は見送りました(笑

内覧する前と、しているときは気持ちが盛り上がるものですから。

そしてその左側に建地つつあるのがアパホテル。

更にアパホテルの手前に駐車場になっている場所に
もう1棟建つのだそうです。

してみると立地的に一番良いのは最後に建つマンションです。

海側にさえぎる建物はないからです。

しかし山側は最初に建つタワマンとHellow状態ですが。

そして馬車道駅からの地下通路が下まで伸びるかはわかりません。

やはり駅直結はサラリーマンにとって最高の喜びでしょう。

しかしここで気持ちが大きくなってあれもこれもとオプションを選択し
上の階をチョイスすると後で大変かもしれません。

普通のサラリーマンが給料で返済できる額は4000万くらいだと
言われています。

ここに建つマンションはそんな値段では購入できません。

何かの拍子で住宅ローンが出たとしてもそれから
35年払っていかなければなりません。

一生かけてなかなか大変な重荷を背負うことになりますね。

以前書いたように自宅は負債です。

ですからこれは負債のオンパレードの写真になりますね。

これを資産と信じている人は頭を投資脳に変えて
いかなければなりません。
2019/01/18

四川麻婆火鍋を野毛で。

CIMG7614.jpg

ちょっと堅い話が続いたのでランチネタなど。
ここは野毛にある中華屋さん。

辛そうな麻婆麺の写真に惹かれて入ってみました。

頼んだのはこの2品。
CIMG7612.jpg



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でした。

店内は割と最近できた店らしく清潔でした。

では2品あの味はと言いますと、、、

あまり印象に残らなかったです(汗

辛いラーメンのお店も沢山あるので
少し印象付けられる辛さがあるといいのかな?

そんなことを感じてしまいました。

あっランチタイムのご飯はおかわり自由だったみたいです。

おかわりしなかったので未確認でした。

2019/01/17

収益物件の融資状況

さて収益物件の融資のお話でしたね。

当社では収益物件の紹介から融資付までおこなっています。

この収益物件の定義はとても難しいです。

エリア、構造、収益、戸数、挙げればきりがないくらいです。

そして収益物件を所有していない業者からの紹介はとても
危険に感じます。

所有した経験値がないのにこの物件は大丈夫だとお客さんに紹介
できる根拠は?と感じるからです。

やはり物件を所有して経営経験のある業者、もしくは経営している
宅建主任者からの購入は言葉の重みが違うと思っています。

当社ではアパート、マンションを所有経営していますので、それに基づくエリア選択、物件経営、物件チョイスに経験があります。

しかし一番大切なことは、いくら良い物件を購入できても
購入者に満室経営を維持できるスキルがあるかと言うことです。

購入は一瞬、経営は所有し続ける期間全てだからです。

ですので昨年まではやっていたサラリーマン大家のように
物件購入後、管理会社に丸投げ経営ではいずれ破綻を
招くのではないかと考えています。

そして今は昨年まで出ていた融資がピタリと止まっています。

しかし融資が出ている局面は事実あるのです。

銀行は不動産に融資しなければ経営していけません。

数千万、何億の融資を効率的に行わないと経営が成り立たないのです。

では、どんな場面で融資は出るのでしょう。

それは資産背景がある場合です。

今までのようにサラリーマンの給与に焦点はあたりません。

現金、担保の付いていない不動産、現金に換えられる株券などがあります。

そういった資産背景が確認できれば融資は出ます。

フルローンも出ています。

当社でも今月収益物件に融資が出ました。

それも70代後半の方です。

金利は1パーセント前半です。

こういった事実が示すように収益物件は今でも動いています。

そして資産のある方だけで回っていく様相です。

こうやってお金持ちだけが更にお金持ちになっていく構図が
形成されていくのでしょう。

元来、不動産はお金持ちが投資するカテゴリーでした。

昨年までの数年はお金のないサラリーマンでも購入できる
特別な期間が数年続いていました。

その特別な期間が是正されたと考えれば合点がいきます。

もし資産背景がある方は収益物件購入のチャンスです。

ご相談ください!

2019/01/08

南青山児相のお話から不動産投資を読む

収益不動産の融資状況について書こうと思ったのですが、

ちょっと気になった記事を見つけましたのでそちらの事を

書いてみようと思います。

その記事とは最近話題になっている南青山児童相談所の話です。

東京の南青山の国有地に港区が児童相談所を建設しようとしています。

この件で南青山の住民説明会が大荒れ状態なのです。

反対住民は、
「こんな施設を南青山に建設する意味がわからない」とか
「海岸の方の港区に余っている土地があるからそちらではいけないのか」とか
「億の投資をして自宅を購入したのに価値が落ちたらどうしてくれるんだ」
とかの発言が目立ち、

賛成住民は、
「虐げられて子供を保護するのは国民の義務だ」とか
「南青山がセレブの住む街って誰が決めたの?」
というような意見が出ています。

皆さんはどう思われますか?

僕の意見は建設賛成です。

まずここで言いたいことは自分が反対賛成ではなく、反対住民の

「億の投資をして自己住宅を云々、、、」です。

この発言は児相の話とは趣旨が違いますが間違っています。

投資がわかる人は絶対こういうことは言いません。

なぜなら、、、自宅は投資ではないからです。

自宅とは自分や家族が住んで生活する場所です。

有名な話ですが、ローバートキヨサキの「金持ち父さん、貧乏父さん」
の中に金持ち父さんが言う言葉があります。

「毎月自分のポケットにお金を入れてくれるものが資産だ。
 自宅を資産と思っている人は間違っている。
 自宅は毎月ローンを支払い、火災保険を支払い、電気水道代を
 支払い、修繕費を支払い、固定資産税を支払って、自分の
 ポケットには一円のお金も入れてくれない。
 自分のポケットからお金を取っていくだけだ。
 自宅は資産ではない、自宅は負債だ」

と言っています。

世の不動産投資家は皆この事をよく知っています。

これを知らなければ華美な自宅を購入して
不動産投資が成功していると考えるはずです。

先の南青山に億の投資をして自己住宅を購入した人は
投資をしたと思っていますが、実は多大な負債を
背負い込んでいるにすぎません。

不動産投資、不動産賃貸業は先に挙げた住宅に関する経費諸々を
全て支払っても自分のポケットにお金が残るように行うことを言います。

そうでなければ何棟もアパート、マンションは購入できないはずです。

多分、南青山のその方は自分の家のローンを支払うのに
四苦八苦しているはずです。

だからこそ周りの施設が気になるのでしょう。

そして最後にとどめのお話を一つ。

ローンを支払って負債なしの自宅にしたとしましょう。

もしくは現金一括で購入した。

もうこれで負債とは言わせない。

そうでしょうか?

そうではありませんね。

不動産所有権は形式上自分のものとなります。

しかし真の所有者は固定資産税の滞納時に姿を現します。

それは、、、もうお分かりですね。

不動産はどんなにお金を払っても自分のものにはなりません。

見栄で豪邸を購入しても儲かるのは真の所有者です。

しっかりとその不動産を使ってお金を稼がなければなりません。

自分の為だけに貴重なお金と時間を消費する行為は愚の骨頂なのです。


2019/01/07

収益物件の考え方とは?

表題の収益物件とは賃貸用のアパートやマンションの事です。

世に言う不動産投資というのはこういった収益物件を
購入して経営することを言います。

自分で住むわけではありません。

そして収益物件を購入するのは銀行融資を使うのが一般的です。

1億の物件を現金で購入する人もいるでしょうが普通は
融資を使います。

なぜでしょう?

1億持っていれば融資を使った方が収益が上がるからです。

不動産投資とは収益を上げるために行うものです。

収益を上げることが一番重要なのです。

では、1億円現金を持っていると仮定してお話しします。

1億の物件で10%でまわる物件を購入すれば収益は
1000万円/年です。

では頭金1000万円を入れて、1億の物件を10物件
購入すれば収益は1000万円の10倍で1億円です。

2つのケースで使う自己資金は同じ1億円です。

しかし収益は10倍違う訳です。

どちらがいいですか?

もちろん9億の融資を受けますが、それを持ちこたえる
マインドと経営能力が必要になる訳です。

経営能力とは賃貸人を入居させて満室経営を目指すことにつきます。

それを自分でやるか、人に任せるかはその人の考え方次第です。

そしてお金持ちはこの不動産をからめた投資が大好きです。

なぜなら不動産は価格が一朝一刻に変動しませんし、
家賃はもっと値動きが緩やかです。

一夜にして値動きが大幅に変わる株価や為替に比べて
手堅い投資と言えるのです。

世のお金持ちは口には出さなくとも必ずそれなりの不動産を
所有しています。

そして不動産を複数所有している方は自宅以外を貸し出しています。

では不動産融資状況は現在どうなのか?

次回はその辺のところを書いてみたいと思います。