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2019/05/31

築古物件の買い方 その2

昨日ちょっと長めのブログを書きました。

読んでみていかがだったでしょうか?

「内容はわかったけど自信がないなあ?」

「自分の身の周りで実行している人がいなくてよくわからないな」

そんな方もいると思います。

ではその実践者として私の話をします。

私は積極的に古くて再生できそうな物件を購入しています。

木造の税制上の法定耐用年数は22年ですが、30年でもよければ購入します。

現在も3棟そういった築古木造物件を所有しています。

では私がどういったポイントを見て築古物件を購入しているのか説明します。

1、空室があり、現所有者にやる気がない。

満室であればそれはいいのですが、所有者は空室が埋まらないという事も売却したい理由になります。

もし自分にその部屋をリフォームして満室にする自信があれば積極的に買いに出ます。

2、現所有者がお年寄り。

そんな物件はあまり手が入れられていません。

ということは空室が増えているはずです。

また、適切なリフォームを施せば家賃アップも見込まれ、売却時の利益に直結します。

3、現地調査をする。

現地を見ることは必須ですが、管理している管理会社にも聞かなければいけないことがあります。

それは空室の理由、家賃相場、エリアの入居者の数、そういったことをヒアリングします。

現地を見て、汚い、ゴミがある、放置自転車、通路が汚い、空室がある、は改善できます。

以上、こういったことに注意して物件を調査します。


もし空室をリフォームし、現状の家賃アップで利回りアップに成功すれば大きく儲かります。

そしてそういった物件に入居したい層は確実に存在します。

なぜなら私はこれから家賃を節約したいと考える若者は増えると予想しているからです。

築古物件は10万円の家賃はあり得ません。

せいぜい4〜6万円の中に収まります。


例を挙げて説明しましょう。

例えば5000万円で購入した利回り10%の築古物件で家賃4万円の10部屋をリフォーム後1万円づつアップします。

年間120万円の増収でCFは600万円です。

これによって物件の利回りは9.6%から12%に上昇します。

もし5年所有して10%で売却したら物件売却価格は6000万円です。

いかがですか?

毎月CFは入ってきて、5年で残債が600万ほど減ったとします。

差し引き1600万利益プラスCFです。

リフォーム代なんかあっという間に回収できます。

新築アパートでこの数字が出ますか?

こうやって築古物件再生投資は成り立っていきます。

人と同じことをしていては決して儲かりません。

頭と体を使ってしっかりやっていきましょう。
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2019/05/30

美味しい物件の見つけ方

儲かる収益物件を見つける方法を考えます。

まず多くの人は収益物件を探すときに駅近、新築、高利回り、外観が綺麗、現状満室、
そういった条件で物件を探すでしょう。

しかしこういった物件は当然ながら人気が高いです。

ということは物件価格が上がり利回りが低くなります。

不動産投資は言葉を変えれば賃貸経営です。

儲からない経営をしていてもビジネスは先に続きませんし、収益が上がらなければ
次の物件を購入することはできません。

こういった物件を狙う層は会社員が多く存在しています。

なぜなら物件に注ぐ時間があまり取れないので、極力手がかからない物件を経営したいと考えるのでしょう。

しかし利回りの低い物件を競争を勝ち抜いて購入しても儲からないのでは経営としては本末転倒でしょう。

こういった物件は自己資金を物件に多く投入できる層が狙うべき物件だからです。

自己資金を入れればその分手残りは増えるので経営は大丈夫です。

レバレッジを効かせた不動産投資を目指すのであれば、人が目を向けない物件に注目することも重要です。

それは多くの経験豊かな不動産投資家たちがやっている「築古物件再生投資」です。

再生させる物件は木造築古物件になります。

RCや鉄骨は在来工法に比べ自力再生が限られてしまいます。

木造は在来工法なので再生にはうってつけだと考えています。

売られている築古木造を購入して、空室をリフォームし、空室を埋め、塗装を施し、
物件を蘇らせて経営した後に売却するのです。

これには賃貸人のニーズを考えるインテリアセンスも必要ですし、当初は部屋のリフォーム代も必要です。

しかしこれらを改善させれば利回りは上がり、それが物件価格に反映されて売却益につながるでしょう。

個人で所有するのであれば、5年の長期保有を待っての売却を考えるといいでしょう。

そういった築古木造物件は意外な場所に存在しています。

収益不動産の知識が深い不動産屋に依頼してそういった物件情報が出れば即見に行くべきです。

そして改善箇所があればそれを改善できるのか?
それにかかる費用はどれくらいなのか?
現状空室は何部屋あるのか?

などを調査していくことが必要になってきます。

その時に考えるべきポイントをいくつか挙げておきます。

まず物件が駅から遠くあまりに不便な場所にある、線路際や幹線道路沿いで常に騒々しい、
動かせない嫌悪施設が近くにある、一日中日が当たらないなどの大家の努力ではどうにもならない事があり、
満室になっていないのであれば購入しても満室は難しいと判断し購入を諦めた方がいいと思われます。

もし現況満室もしくはそれに近いのであれば、今後自分の経営になっても満室経営を目指すことは可能と考えられます。

投資の世界でよく言われる言葉に「人の行く裏に道あり花の山」という言葉があります。

みなさんご存知だと思います。

群集心理で他人と同じことをやっていては宝の山に当たることは難しいよ、という意味の言葉です。

他人が新築、高利回り、駅近、RCとだけ唱えている間に独自の視点で見える世界を見つけることも大切なことでしょう。
2019/05/20

横浜野毛ランチ事情

弊社は駅でいうと横浜桜木町にあります。

一般的に横浜桜木町というと海側を想像する方が多いと思います、

しかし昨今、反対側の横浜野毛が静かな注目を集めているようです。

野毛飲みの特集がされたり、ムック本が発売されたりしていることからも
それがわかります。

飲み屋が多いことからも庶民的な街だということもわかってもらえます。

そう海側のおしゃれな街から比べると一気に昭和に逆戻りしたような雰囲気なのです。

ですので毎日のランチとなると野毛側になるのが通常です。

なにゆえ海側に行ってカップルがデートに使うようなお店で
高くてまずい食事をしなければならないのか意味がわからないからです(笑

小さな路地を歩いていると色々なお店があります。

今日もお寿司屋さんにランチに入りました。

写真は忘れましたが、握りが10〜12貫と天ぷらと冷たいおそばのセットが
1000円しないで食べられます。

ランチとしては上々です。

そんなお店が中華や定食屋など軒を連ねます。

横浜野毛は結構広いので全部制覇するのは不可能に思われます。

それでも時々迷路のような横浜野毛で迷ってきたくなるランチタイムなのです。


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〒231-0063
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2019/05/17

スルガ銀行

スルガ銀行どうなってしまうのでしょう?

昨年明るみに出た「かぼちゃの馬車」事件。

ざっとおさらいすると、かぼちゃの馬車というネーミングの
シェアハウスがあってこれをスルガ銀行の融資で購入したという事実があったわけです。

これが通常の融資であれば問題なかったのですが、購入者の年収や預金の書き換えを
仲介の不動産会社が行なっていたのです。

さらに融資をするスルガ銀行もこのことを事前に仲介と一緒に理解していて、
融資を出していたという事実が明らかになったわけです。

購入希望者は物件が欲しい、仲介不動産会社は手数料が欲しい、銀行は融資が欲しいと
三者の利害は同じ方向へと進んだ訳です。

そして今回のスルガの不祥事。

今回明らかになったのは行員の一ヶ月のノルマは1億円だったということ。

1億円の融資を毎月上げることが可能なのでしょうか?

サラリーマンに融資が出ていた時は可能だったとしても業務停止を経て
収益不動産の融資が実質止められた現在もそのノルマは過酷です。

あまりに多大なノルマをこなす行員も悲惨です。

せっかく銀行にはいれたと喜んでいたらブラック企業だったでは送り出した
親も泣けてきます。

企業体質はなかなか変わらないものですね。

経営陣の刷新がなければ難しいでしょうが、株を持っていたらそれも困難が伴います。

同族企業が凝り固まっていくのはこんなところに根っこがあるのでしょうね。


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2019/05/15

愛情を持って!

もうすぐ梅雨の季節がやってきます。

時々雨が降り時々カッと太陽が顔を出す、こんな季節に雑草がよく育つのです。

刈った雑草を袋に入れて持つと水分を多く含んでいるためにかなり重いです。

そしてその季節がやってきたのです。

草刈り仕事が終われば車の後部座席は刈り取った雑草の袋でいっぱいになります。

本当はこれもシルバー人材センターに頼めば良いことなのですが、
シルバーの方にはちょっときついと思います。

地方に物件を持っている方はそうするしか選択肢はないですが。

近場に所有している方はご自分で行くことをお勧めします。

太陽に注意しながら。

その訳は月に一回くらい物件視察に行ったほうがいいと思うのです。

ですので物件は自分の行ける範囲で購入して経営したほうが何かといいかなと僕は思っています。

そして不動産投資業として考えると地方もありかもしれませんが、
不動産賃貸業として考えると車で1時間以内で行けるところしか考えられません。

僕の考えは後者なので遠方や地方の物件は購入しません。

所有して経営している間はしっかりと愛情と言う作業を注ぎたいと思っています。


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2019/05/13

家賃滞納

M'sライフクリエイトでも収益物件の管理はやっていますが
幸いなことに滞納はまだありません。

でも自分の物件はかなりの頻度で発生しています。

1物件1滞納まではいきませんがそれなりにあります。

考えようによっては空室よりちょっとマシかなという程度です。

空室は何もしなければ翌月以降も改善はゼロですから。

そして入居者を滞納するかどうかを入居する時点で
判断することはできないからです。

そして滞納はうっかり滞納と確信的滞納に分けられます。

うっかり滞納は翌月以降は改善されます、、、多分。

まあこの人たちはまたすぐにうっかりするのが難点ですが(笑

タチが悪いのが確信的滞納です。

もうこの方達は趣味のレベルです。

なんとか支払いが追いついても数ヶ月するとまた始まってしまいます。

追いつくから良いようなものの追いつかなければ退去勧告です。

考えてみてください。

住むところには死ぬまでお金がかかります。

購入してもローンや管理費、賃貸でも家賃、完済しても固定資産税と光熱費と修繕費。

僕らは住居がないと住所不定になりますから、死ぬまで住宅にお金は払い続けるわけです。

若い時から、賃貸費を滞納する性格を直さないと先々一生困ることになります。

そしてその結果、お金持ちになる道が閉ざされます。

個人の信用に傷がつけば銀行から資金が得られなくなりますので、
大きく事業を伸ばせなくなります。

独立する方は、ここまで考えて独立を考えないといけませんね。

そして自分のことで言えば朝の電車で管理会社から一本の電話がありました。

横浜駅で降りて電話に出てみると、

「滞納分全額回収!」

と管理会社の電話でした。

まずひとまず良かったと言う事です!

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2019/05/10

長く続けるコツ

フェイスブック、アメブロ、インスタグラム。

ツイッターはやっていませんが。

SNSを毎日更新するのは大変です。

事実インスタはお休み中ですし。

フェイスブックもかなり更新が滞っています。

なんとかしなきゃと思っています。

そこで考えました。

内容に凝理すぎるから筆が進まないのではないかと?

ちょっとカッコイイ事を書いたり、気の利いた投稿をしようとしたり、
これって絶対に続かないと思ったのです。

どうでも良いことやくだらないことも織り交ぜないと
毎日更新なんて無理じゃないのかなそんなことを思いました。

それがゆるーくに続きます。

ということで今後は結構おバカなことや内容がない投稿も
織り交ぜていこうかなと考えています。

それでは、今までのブログに内容があったかということについては
各自の判断にお任せいたします(笑


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