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2019/06/28

リフォームまとめ。

色々リフォームに関して書いてきましたが、最後に待とめてみます。

リフォームを収益物件に施すには自分だけの力ではできません。

入居者への工事告知や業者との折衝も管理会社を間に入れて頼むのがいいでしょう。

それを自分でやる自主管理であればいいですが、そうでなければ普段違う仕事をしていては
細々としたこういった作業は時間がかかるためアウトソーシングした方が得策です。

リフォーム業者も地場の業者を選んだほうが後々良いことが多いです。

工事後、ちょっと小さな場所の補修などを頼みたいこともあります。

そういったときに地場の業者であればすぐに対応してくれることもあります。

しかし遠くから連れてきた業者は時間の余裕がなければなかなか仕事を受けてもらえないかもしれません。

受けてもらえても日当がその分かかってしまう懸念もあります。

相見積もりを取って内容と価格の精査もしましたが、業者の本拠地も考慮に入れる必要もあるでしょう。

また、築古アパートを購入すれば新築と違ってちょくちょく工事が出てくる可能性があります。

そういった部分も含めて利回りの高い築古アパートと認識することが必要ですし、
すぐにフットワーク良く動いてくれる、管理会社と工事業者を身近においておくことは大変大切なことです。

そしてリフォームは1日では終わりません。

大工の仕事、壁貼りの仕事、電機業者の仕事、ペンキ屋の仕事といくつもの工事業者の仕事が続きます。

その中で大家として一回くらい顔を出すことは必要です。

やはり現場の空気を感じることができますし、職人の顔と仕事も見ることができます。

そして現場を見たら休憩時に飲んでもらえるような心遣いを持参することをお勧めします。

やはり人間ですからそういった小さなことはあとあと良い関係を築くのに役に立つでしょう。

最後にリフォームの意義を考えてみます。

築古アパートの部屋をリフォームするのは中長期的な観点からも有効です。

部屋の間取りを変えずにハウスクリーニングだけで済ませることもそれは可能です。

しかし賃貸人は部屋から感じる古臭さを敏感に察知することでしょう。

例えば部屋が2DKの古い間取りと、1LDKにリフォームされた新しい部屋であれば
どちらが早く部屋が埋まるでしょう?

これは明らかに1LDKの部屋の方が早く決まります。

また家賃も高く取れることは明確にわかっています。

そして一度、適切な時代にあったリフォームをすれば10年くらいは大きなリフォームは必要ないでしょう。

これは新築アパートと同じ原理です。

賃貸人が入れ替わるタイミングでハウスクリーニングをすればいいのです。

そしてこの10年間でかかった経費を取り返せばいいのです。

そういった考えで築古アパートをリフォームしながら経営することは大変重要なことです。

大家力がつき、利回りが上がり、物件売却の時に大きく売却益を取れるからです。

通り一遍の「新築アパート」だけを見ていたらそんなことはできません。

そういった観点で恐れず不動産投資をやっていきましょう。

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2019/06/26

リフォーム業者を選ぶ。

前回もリフォーム業者のことを書きましたが今日もそれに続けて。

相見積もりをとって業者を選ぶということは前回のお話でした。

では相見積もりが出揃ったらどこに仕事を発注するかということです。

金額は幾らかの幅が出てきていると思います。

金額が安いところが一番いいでしょうか?

本当にそうでしょうか?

その前に項目ごとの内容をちゃんと確認しなければいけません。

この工事はこれくらい、この場所のリフォームはこれくらいとあたりをつけて
最終的にそれらを各社比べてみます。

そしてその金額を出して業者を比べます。

極端に安い業者がいればその金額と内容をみてみます。

他の業者と大幅な金額のズレがあるときは要注意です。

その金額がちゃんと説明がつくものでなければ鵜呑みにはできません。

工事期間も見る必要があります。

人工を少人数で作業をやっても時間がかかれば意味がありませんし、
第一、一人でできる仕事であればいいですが、物理的に不可能な仕事であれば
工事が進まないという本末転倒になってしまいます。

金額を見るということはそういうところにも目を光らせるということです。

それが自分でできなければ、いっそ管理会社に投げてしまうことも一つの手です。

仕事を振られた管理会社は仕事ですからちゃんと工事を管理をして最後まで見てくれますし、
第一いい業者を知っているものです。

今回は工事業者を選ぶときは金額だけで選んではいけないというお話です。

次回も業者を選ぶお話の続きをしてみたいと思います。
2019/06/25

リフォームの実際。

私は築古アパートも購入しますし、新築アパートも購入します。

新築のメリットはむこう10~15年くらいはリフォームがないことです。

デメリットは最大家賃が決まっていることです。

新築アパートは入居者が決まらなければ家賃を下げますから、当初予定していた家賃が
取れないことも多々あります。

しかし空室で空けておくよりも少しでも稼働させたいと思うのであれば
安く設定した家賃で貸した方がいいでしょう。

そして入居者の退去のタイミングで家賃を元に戻すこともできます。

築古のメリットは、これは表裏一体ですがリフォームによって
家賃をあげられるところです。

リフォームにお金がかかることがデメリットですが、築古は安く購入しているはずですので
余った資金でリフォームを行うと良いでしょう。

10部屋のアパートの部屋を全てリフォームすることはまずありませんが、4部屋をリフォームすることは
実際にありました。

私はそんな時、融資を受けた銀行に頼んで融資を追加で出してもらいます。

そして返済はCFから差し引きで払います。

一回リフォームするともうその部屋はリフォームをすることはないと思います。

あとは新築と同じように原状回復程度の作業で次の入居者を入れることが可能となります。

そしてその時の家賃はしっかりとリフォーム後の家賃として増額してカウントすれば良いでしょう。

各部屋1.5万円家賃を上げることは十分可能ですので、4部屋あれば年間72万円の収益アップです。

もちろんこの数字は物件の利回りにも現れてきますので、大家力がグンとついたことになります。

また私の例で恐縮ですが、利回り10パーセントに届かない築古物件を購入後、3部屋リフォームして
利回り12.5パーセントにした物件があります。

全9部屋のアパートですから残りの部屋を全てやるともっともっと利回りは上がりますが。

こういったリフォームを行うときに必要なのは、自分のインテリアセンスと業者の相見積もりです。

インテリアセンスは日々インテリア雑誌を見て養うほかはありませんが、
業者の相見積もりは簡単に取れます。

数社の業者に電話して、相見積もりを取りたいけど見てもらいたいと頼むだけです。

リフォーム業者は相見積もりに慣れていますので大丈夫です。

業者を数社選んで時間を少しづつずらして現地のアパートに来てもらうだけです。

どんなに信頼している業者があってもそれはやったほうが良いです。

やはり業者は常に見張っていないとだんだん価格が上がっていく傾向があります。

そして業者を選択できれば次回からその業者1社でリフォームをやっても良いと思います。

また数社の相見積もりを取ると自分の相場観が養われます。

お風呂をリフォームしたり、部屋をリフォームする大体の価格が分かれば
予算が事前にわかるようになります。

自分の頭の中でたてた見積金額と、業者が出してきた金額の差はどこにあるのかを
修正していけばもっと正確に判断がつくようになるでしょう。

こういった作業は全て自分の大家力になっていきますから無駄にはなりません。

そして新築アパートを運営するよりずっと大家力がつくでしょう。

それは今後不動産賃貸経営をやっていく上での大きな力となります。

また、リフォームで上がった家賃によりリターンも増えます。

言ってみればいい事だらけな訳です。 

リフォームを恐れず、築古物件も恐れず、不動産投資をやっていくことをお勧めします。
2019/06/24

ニッチな入居者ニーズを探る。

入居者が好む賃貸ニーズは大体決まっています。

広くて、綺麗で、駅近で、新しい物件で鉄筋(RC)であればドンピシャなわけです。

そして世の中の大家はそこにポイントを当てて物件を購入していきます。

もちろん立地は変えられませんので、購入時からなるべく駅近物件を
探すでしょう。

しかし駅近は物件価格に直に反映されますので物件価格は高くなります。

RCは早々市場に出ないのでサラリーマン大家はこぞって新築アパートを
購入したわけです。

そして多くの投資家は狭く作られた部屋で高利回りのアパートを購入します。

こうやって融資が出ていた時期はなるべく駅近に建てられた狭い新築アパートを
こぞって購入したのです。

投資家としては最大公約数の入居者ニーズを無視するわけにはいきませんが、
投資家のもう一つの顔としてその裏に儲けの道があるのも投資家として
知っておかなければなりません。

ではそのもう一つの入居者ニーズはどんな部屋になるのでしょう?

駅から遠い物件は駐車場があり、バス便があれば住環境としてありだと思います。

また通勤に歩かなくて済むバス停が近くにあれば更に良いと思います。

築に関していえば新しい方がいいのですが、古くても部屋の中に適切なリフォームが
施されていれば大丈夫の入居者も多く存在します。

部屋に滞在するときは建物の外観を見るわけではないので古さは感じませんし、
外壁塗装をやっていれば何の問題もなく築古物件に住む入居者は見つかるでしょう。

一番の問題は部屋の広さです。

狭い部屋は広くはできませんから、広い部屋には絶対に負けてしまいます。

言ってみれば、駅から遠くても、適切にリフォームしてある部屋で少し安めに
家賃を設定できれば勝ち目はあるということです。

こうやって多くの投資家が同じ物件を求めている裏で、人とは違う着想で
物件に投資できる投資家が一番儲けを享受できるのだと思います。

入居者は色々なニーズを持っているものです。

ニッチであっても1つの部屋は入居者が求める1つのニーズに合致すればいいわけです。

人と常に同じ方向を見て不動産投資をしていては投資家としては3流です。

「あの人の着眼点は人とはちょっと違う」

そんな不動産投資家になって儲けていくことも不動産で成功する大事な要素です。

2019/06/19

都市ガスとプロパンガス。

物件にはライフラインとして電気、水道、ガスが開通しています。

電気とガスは最近、自由化の波が訪れていますが、収益物件の世界では
全く話題にもなっていません。

しかしガスは以前から業者が大きく動く業界です。

最初から都市ガスの設備が最初からついている物件は、改めてプロパンガスに
変更することは技術的に難しいようです。

しかし最初からプロパンの物件であれば業者同士競わせることが可能となります。

このプロパンガス業者間の競争がとても熾烈です。

業者同士のエリア獲得物件、獲得競争が激しく、いつもピリピリしている印象があります。

物件を所有していると、突然ガス業者から電話がかかってくることがあります。

現在の業者よりサービスするので切り替えてもらえませんか?

と言うような電話が多いです。

一応話を聞くとサービスに付加価値が付くのを確認できます。

これは切り替えるかと現在やっている業者に連絡をすると、今度はその業者から
サービスの見直しの提案があり、エンドレスに近い状態になることも多々あります。

そして最終的に新業者に切り替えということになると旧業者は泣き落としに出ることも
あります。

それほどプロパン業者の世界は競争が激しいのです。

そしてガスを売ることは儲かるのです。

その儲けを使ってバスやエアコン交換などの特典を付けてもらえることも有ります。

それは10年とかの長期にわたり、ガスを売った儲けから業者が支払いをするという仕組みです。

業者の中にはその経費をプロパンガスの料金に上乗せして請求する業者もいるので
注意が必要です。

それはガス料金が高くなるからです。

入居者の負担が大きくなると退去に繋がっていきます。

大家の仕事はなるべくライフラインにかかる費用を抑えてあげるということも有ります。

安易に業者の提案に乗ってしまって、後から気づいたらガス料金がかなり高く
なっていたということは避けたいわけです。

その中で一番サービスが良くて料金も安価でやってくれるという業者が一番良いです。

物件を持つとそう言った業者とのお付き合いも始まるので慣れていかなければなりません。

積極的に業者とお付き合いをして入居者サービスに繋げていくことが必要です。
2019/06/18

リフォームと費用対効果

リフォームはどれだけお金をかけても良いのものではありません。

しかし全くお金をかけないのはもっと良くありません。

昔の大家さんにはこういうタイプの人は多かったようです。

ささっと掃除だけして次の人に貸していたような部屋が沢山ありました。

それでも敷金礼金が取れたり、すぐに入居者が見つかったりすれば良いのですが
今はそんな時代ではありません。

礼金なんか全く取れないという地域も多くなりましたし、汚い部屋に
積極的に住みたいというようなバンカラな人種は絶滅危惧種となっています。

築古アパートを購入して、購入以前から住んでいた入居者が退去したら
必ずと言って良いほどリフォームが必要になってきます。

間取りを変えたり、キッチン、バス交換などもあり得ます。

それらのリフォームは築古アパートの持つ宿命のようなものでしょう。

私の経験では2LDKを1LDKに変更してキッチンを交換すれば
ざっと100万から150万かかると思います。

この部屋を7.5万で貸せれば20ヶ月分の家賃です。

約1年半分です。

しかしこれくらいのリフォームを施せば、ほぼすぐに入居者は決まります。

それをキッチンや間取りはそのままで壁紙も換えなければ掃除代だけで済んでしまいます。

しかし入居者が決まる確証は持てません。

1年2年空いてしまうかも知れません。

私はお金をかけても少しでも入居者に入ってもらい経済活動を
進めたいと考える層です。

そして築古アパートを購入することはそういうことなんだと認識しています。

部屋のリフォームにかけるお金は人によって違いますが、大体家賃の15ヶ月から
私のように20ヶ月くらいが多いのではないでしょうか?

これに管理費を入れるともっと短い期間になりますが。

こうやって部屋から頂く家賃からリフォーム資金をどれだけかけるのかを
逆算して考えていく癖をつけると良いと思います。

そこはやはり賃貸経営ですから。

しかしただのケチはいけません。

そういう人の特徴は空室の多い収益不動産を経営している大家です。

部屋にお金をかけない、家賃を絶対に下げない、これでは空室決定です。

こんな大家になってはいけません。

かける費用はちゃんとかけて入居者に住んでもらうのは不動産賃貸経営者の
あるべき姿だと考えています。

2019/06/17

大家さんになれたなら、、、

私は自分の考える大家さんの理想像があります。

それは自分で考えて行動できる大家さんです。

管理会社任せや購入後何もしない大家さんは今後必要ないと思っています。

昨年まで多く存在したサラリーマン大家もしくは同じような大家さんは
自分の仕事を休んでまで物件経営ができないので
今後物件の売却とともに減っていくことが予想されます。

私もそれの方が賃貸人にとって良いことのように思います。

大家さんは賃貸人にとって住みたいと思ってもらえる部屋をできるだけ安価に
提供する覚悟がなければ長くは務まらないでしょう。

そしてそんな信念を持って取り組む方は絶対に成功すると思っています。

では肝となるリフォームについて考えてみましょう。

リフォームを管理会社に丸投げすると一般的なリフォームになるでしょう。

管理会社は自分の物件ではないですし、突拍子のないリフォームをやって
大家さんからのクレームを受けたら元も子もないからです。

そのために大家さんからの特別の依頼がない限り、業者は当たり障りのない
リフォームしか上がってこないわけです。

築古物件を購入した場合2LDKの古い間取りが多々あります。

これを今風の1LDKにして内装もそれに合わせてデザインできれば
普通とは一味違う部屋が完成するはずです。

自分が借りる側になって考えればわかるはずですが、古い間取りで
古い印象が抜けきらない部屋と斬新な間取りで気分がパッと明るくなるような
雰囲気の部屋であればどちらNI住みたいか容易に見当がつくはずです。

それは私の所有物件でも実証済みです。

そういったリフォームを施した部屋は私が購入前には数年間申し込みが
なかったにも関わらず、リフォーム後3日ほどで申し込みが入りました。

同じ物件に同じ空室が4部屋もあったのですが全て一週間以内に満室になりました。

それも賃貸人の立場に立ったリフォームを施した結果だと自分では考えています。

しかしそのインテリアイメージを自分だけで考え出すのは無理です。

それらのイメージは海外のインテリア雑誌を見たり、家具屋のカタログを見たり、
そういったインテリアに詳しいネットのHPを研究したりする必要があります。

大家さんも常に勉強が必要なのです。

物件は購入したら終わりではないのです。

新築でない限り物件であれば、賃貸人が退去したら適切なリフォームを施し、家賃の見直しをし、
部屋にサプライズをつけて貸し出さなければ目の肥えた賃貸人は入ってくれません。

これが普段仕事(サラリーマン)をしながら物件を管理できない理由です。

管理は管理会社に委託し、リフォームは的確に伝わるように業者や管理会社に伝えて
具象化しなければなりません。

不動産投資は不動産賃貸経営である所以ですね。
2019/06/14

物件が買えた後。

物件は購入できればいつまでも喜んでばかりもいられません。

これからやらなければいけないことも沢山あります。

一番最初に考えなければいけないのは管理会社をどうするかということです。

新築であっても入居者がついているのであれば管理会社もついているでしょう。

そのまま継続で行くか、変えるのかは大家の判断です。

変えるのに一番いいタイミングは物件の名義が変わった時です。

もし懇意にしている管理会社があるのならそこに頼むのも良いでしょう。

しかし現在の管理会社に何の問題もなければ変える必要もないのかもしれません。

私が考える理想の管理会社を書いてみます。

1、管理会社全体の雰囲気。

これが良くないとあとあと辛いお付き合いになります。

訪問した時に電話応対や室内など静かにチェックして判断します。

2、大家の立場に立って考えてくれる会社か?

管理会社は入居者と大家と客付会社といろいろな方向へ顔を向けます。

私はやはり大家優先を重視したいです。

物件を任せていて初めて色々な仕事が派生するわけですからここが
違う方向を見ていたら物件経営は成り立たなくなります。

3、なるべく現地に近い管理会社にする。

やはり近いというのは地の利があります。

そして地元の人との交流の中から入居者が決まることもあります。

何かあればすぐ駆けつけてくれます。

遠いより近いほうが何かと便利です。

4、管理力か?客付力か?

もちろんどちらもあれば良いのですが、総じて偏ってしまいがちです。

入居者が退去するのは2年か4年後が多いでしょう。

その時に新規の入居者が決まらないのは大家側にとって本当にストレスになります。

管理をお願いしている会社が自社でお客をつけてくれれば良いですし、
最低でも不動産ポータルサイトの数社登録していれば幅広く募集はできます。

以前そういった不動産ポータルサイトには登録せずチラシと現地に
設置する旗だけで集客する会社に当たったことがあります。

結果は見事に決まりませんでした。

現代はネットに強くないと何も動かないと見ておいたほうが
良いと思います。

5、管理料だけで決めない。

首都圏の管理費の平均はその月の家賃の5パーセントが相場と思われます。

これに清掃や諸々の頼みごとが入ればその都度数字が上がっていくでしょう。

また必ず1ヶ月で入居者をつけるなどの独自の客付力を持った会社であれば
7や8%であってもおかしくありませんし、10パーセントのサービスを
提供する管理会社があっても不思議ではありません。

管理料はお金ではありません。

大家がそのサービスに満足していればそれが管理費でも良いと思います。

一番いけないのは途中でCFがきつくなって管理費の値下げ交渉をすることです。

お互いビジネスですのでそこは常識あるビジネスマンとしてお付き合いを
継続したいものです。

6、上から目線での付き合いはしない。

よく管理会社をアゴで使うような大家さんもいると聞きます。

こんな付き合いをされると損をするのは大家のほうです。

大谷は入居者を入れてもらって初めてCFが生まれます。

それが入れてもらえないと0円です。

管理会社は困りませんが、大家は困ってしまいます。

それが何戸にもなれば経営は立ちゆかなくなります。

みんなの立場は一緒です。

変な態度は命取りと心得ましょう。


いかがでしょうか?

ごく常識的なことかもしれません。

こういった目線で不動産賃貸経営をしていけば大きな間違いを
することはないと思います。
2019/06/13

管理はどうする?

幸いにも物件が購入できたとします。

次は管理会社をどうするか?です。

自主管理しますか?

それとも管理会社をつけますか?

どちらを選択するのもオーナー次第です。

しかし普段別の仕事を持っていて、常に動ける立場にない人であれば
管理会社をつけるの一択になると思います。

管理会社をつけるメリットはたくさんあります。

入居者からの連絡も管理会社という第三者を入れることによって
直接オーナーが受けることなくスムーズに受けやすくなります。

入居者の中には直にオーナーに色々とお願いをしたい方もいます。

しかしここの間に管理会社が入ることにより、直のオーダーが
無理難題を言っているとかそれは言っても無駄というようなことが
選別されます。

また物理的に遠い物件であれば、共用部の電球1個を交換しに行くことの
無駄を感じていただけるでしょう。

さらに家賃滞納の個人に家賃の督促をするのは仕事とはいえ面倒なものです。

そして一番は自主管理に費やす時間をもっと有効に使って、さらに大きな
不動産投資家を目指す方向へシフトする方が大切だと思います。

管理費はエリアによってばらつきはあるでしょうが、平均してその月の
家賃の5パーセントです。

清掃に関しては2〜3パーセント上乗せすればやってもらえると思います。

その時にどこまで清掃をやるのかをちゃんと打ち合わせしておくことも大切になります。
2019/06/12

融資はどこの銀行?

収益不動産の世界に目覚めた皆さんが一番知りたいことの一つに融資があるでしょう。

不動産投資の関係本を読んだりすればなおその気持ちが強くなることだと思います。

それは、「自分に融資がつくのだろうか?」という気持ちにもつながります。

物件をまだ何も持っていない人は銀行=ちょっと怖いところ、と思っていても
仕方ない事かもしれません。

そして融資というのはなかなか簡単に出るものではありません。

しかし何回もトライすればどうやったら融資が出るのかだんだんわかってきます。

融資が出なかった人はそこまで粘って融資に取り組まなかったからとも言えます。

先の記事にも書きましたが、物件は鉄筋、新築、駅近、だけではないと書きました。

少なくともそういった物件は銀行はいいですが、投資家は儲かりませんと書きました。

融資の考えもそれに似ています。

素人の人が考えるような安易な考えにとらわれていては銀行融資の扉は開きません。

皆さんは通常どこの銀行と付き合っているでしょうか?

会社の給料の振込はどこの銀行にしているでしょうか?

会社の指定した銀行、自分の駅に近い銀行、支店の多いメガバンク、こんな理由で選んでいませんか?

私も以前はそういった理由で選んでいました。

でも今は違います。

では一つづつ説明します。

メガバンク、他人に振込してもらう時にメガバンクを振込先にしているとかっこいいでしょう。

でもそんな理由で使っているだけですよね?

それとも将来メガバンクで融資をしてもらうことを夢見ているでしょうか?

だとしたらまず無理だと考えましょう。

メガバンクの融資は僕ら庶民の収益不動産融資よりもっと融資したい分野があります。

何百億、何千億というような大きな融資を目指して彼らは仕事をしています。

彼らは自分が街を作っているというような大きな使命感で仕事を考えていると思います。

では会社の指定銀行や駅前の銀行とお付き合いしていれば収益不動産の融資が出るでしょうか?

出ないと思います。

なぜでしょうか?

銀行は給料の振込、電気ガスの振替、は仕事の一つです。

しかしやりたい仕事ではないと思います。

住宅ローンも同じです。

あんな低利で貸していてもちっとも儲かりません。

銀行はそれ以外の融資で金利もたっぷり取って儲けています。

そしてその融資は収益不動産の融資にも当てはまります。

そして自分の銀行に口座があれば融資は出る可能性はあるでしょうか?

全く関係ないでしょう。

銀行はその人をしっかりと審査します。

いくら口座があってもその時は一からその人物を審査するでしょう。

そして持ってきた物件をしっかりと審査します。

以前から口座があってもなくてもそれは同じです。

ではメガバンクがダメで身近な銀行が駄目でどこがいいのでしょうか?

私がお勧めするのは信金地銀です。

自分の居住地にも探せば必ずあると思います。

そういった金融機関に自分の個人情報とともに物件情報を持って
アプローチするのが先決です。

どんなに好きでも振り向いてくれない銀行をあてにするより、
相手をしてくれる銀行を開拓するべきです。

もちろんメガバンクに比べ少し金利は高くなります。

しかし1パーセント金利が高くてもそれでも回るイールドギャップを持った物件を
持ち込めばいい話です。

そして収益不動産は購入できなければ絵に描いた餅です。

信金、地銀は一度関係を築ければ長いおつきあいが期待できます。

不動産賃貸経営は長い時間が必要な業態ですからそれは好都合です。

ぜひそういった金融機関と長くお付き合いをしたいものです。

そして重要なのは腹を割ってお付き合いをしなければなりません。

銀行への隠し事や嘘は必ずバレます。

私の友人にも銀行に嘘をついていてバレたあと出禁になった人がいます。

人として正直にやっていくことは当然のことです。

不動産投資を目指す人は当然品格も持っていただきたいと心から思っています。