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2018/12/26

ブラッスリーMONTE

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MONTEに行ってきました。

場所は横浜公園近くの相生町1丁目交差点の近くです。

狭い路地を入ったところにひっそりと佇むブラッスリーです。

入り口から中を覗くとランチタイムでしたので
満席に近い状態でした。

なんとか潜り込むと、中はダークな室内で落ち着いた雰囲気です。

こんな感じ。
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ランチメニューから魚と肉料理をオーダー。

まず魚料理。
その前にオードブルとサラダ。
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これは各ランチに共通メニューです。

そして料理は、
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魚料理。

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肉料理。

どちらも煮込みで美味しいです。

そしてパンも。
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その後はデザートです。
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そしてコーヒーをチョイスしました。
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とてもコスパも良く大満足です。

小さなお店ですがとってもおしゃれです。

ただ時間帯によっては混みますので注意が必要です。

そしてこのお店の性格上女性客が多いので、男性数人の団体は
ちょっと浮くかもしれません(笑

こんなお店に出会えるととっても嬉しくなります。

リピートしたいお店でした!
2018/12/25

頭の中身を入れ替える。

不動産で投資する事を不動産投資と言います。

でも僕の捉え方はそれは投資ではありません。

そんな投資という言葉からは想像できない程
アナログだからです。

ですから僕は不動産賃貸経営と捉えています。

物件の部屋を綺麗にし、貸し出し、賃料をいただきます。

そしてこの物件を銀行融資で購入するわけです。

その購入金額は1億に達することも多々あります。

しかしこれを自分で返済して行かなければと考えるのが
普通の人の考えです。

普通の会社員の家庭に育てばそういう考えに
支配されて大きく育ちます。

しかし賃貸経営をやるならどこかでこの考えを
一掃しなければなりません。

勉強して良い学校に入り、良い会社に就職する、
そして滞りなく定年まで勤め上げる。

このレールから降りる勇気を養わなければなりません。

そしてそれを理解できる人だけが賃貸経営に乗り出せるのです。

もちろん会社員として賃貸経営をやることは可能です。

ですが、頭の中は隣の会社員と同じではいけません。

銀行融資は自分が返済するのではありません。

返済するのは賃貸人です。

経営者はそこにはタッチしません。

頭あの中で役割分担がしっかりとできていないと経営が
おかしくなってしまいます。

どんなに洋服が売りたくてもユニクロの柳井さんは
売り場には立ちません。

従業員と経営者は会社における立ち位置が違うからです。

銀行から億の借り入れを起こし、その金額ゆえに
夜もうなされ眠れなくなるなら
不動産賃貸経営には手を出さないほうが良いのです。

そのハードルをクリアした人だけが到達できる場所があります。

事業を成功させるのも失敗するのも経営をやる人の頭の中に
かかっていると言っても過言ではありません。

2018/12/22

不動産で資産を作る。

不動産で資産を作る。

こう聞いて何を思い浮かべますか?

自宅を買ってそれを貸し出してゆくゆくは売却して
売却益を得る。

そんな考えでしょうか?

でもこれは違法ですよ。

銀行融資を使って購入した自宅は住宅ローンで購入
されています。

住宅ローンは銀行が特別に低利で出している
特別なローンです。

その特別低利なローンで購入した自宅を自分の
ビジネス目的に使用することは違法です。

もし銀行に見つかると面倒なことになるでしょう。

不動産で資産はそれでは作れないと言うことです。

ではどうやって?

1、不動産は自宅ではなくて収益物件を購入。

2、銀行融資は事業用ローンを利用。

3、購入した物件を満室経営。

4、任意の時期に売却。

簡単に書くとこんな具合です。

ではこれがどうやって資産になる?

それはそのアパートを5年10年と運営していけば
その間に残債は減っていきます。

先のブログでも書きましたが、良い物件を購入すれば
入居者がローンを返済して残りが自分の手残りとなります。

それをキャッシュフローと言っています。

そして売却は購入した価格が1億円だとしても
いくらで売却しても自分の自由です。

利回りが10%で1億で購入した物件と仮定すれば
10年経営して利回り12パーセントで売り出せば売れるかなと考えます。

20年ローンで10年持てば残債は半減しています。

その間キャッシュフローも月々出ています。

12%の8300万で売却してここから残債5000万を引きます。

手残り3300万と月々のCFが(1000万/年の3割がCFでその10年分)で
3300万と3000万で6300万です。

ここから手数料などが出ますし、リフォームや空室期間もありますので
丸儲けとはいきませんが。

こうやって収益不動産は売却によって数千万の手残りとキャッシュフローで
売却後の資産が形成できるのです。

収益不動産で資産を築くと言うのはこう言った方法です。

どうですか?

ちょっと考えてみたくなりましたか?

2018/12/21

僕が最初に出会った本。

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kalamazoo/Michigan


写真は今年の年賀状に使う写真です。

場所はカラマズーと言ってアメリカの地方都市です。

こんな寂れた地方都市(サバービアと言います)が大好きです。

僕の本業は写真家なのでこう言った写真を撮影しに
海外を放浪します。


さて不動産投資をやりたいなら融資が出ない
今の時期に勉強をと言うお話をしました。

不動産投資ー不動産賃貸経営、大義で同じことです。

ではなぜみんなここを目指すのでしょう?

僕もそうなのですがこの世界を考えるきっかけになったことを
少しお話しします。

先にも書きましたが以前は写真を生業としていました。

そして現在は印刷媒体がなくなり、ネット媒体に移行が
進行しています。

写真の活躍する場が大幅に狭くなってきているのです。

僕はこの先これでやって行けるのかと先行き不安に
なってきていたのです。

そのタイミングで出会った書籍が超有名な本、
「金持ち父さん貧乏父さん」でした。

不動産に興味ある皆さんは当然読まれていますね?

僕はこれを読んで頭に「ガーン」と大きな衝撃が
走ったのを今でもはっきりと覚えています。

内容は貧乏父さんは、
「勉強していい会社に入って働け!」
と言うのに、

金持ち父さんは、
「勉強して、事業を起こし、会社を買え!」
と言うのです。

そして、
「資産を買え!」
と教えるのです。

投資と名がつくもので唯一銀行がお金を貸すのに
不動産があります。

いい収益不動産を人のお金で買って働かなくても
いい状態にする、これが本の中で語られています。

僕はここを目指さなければいけない状態に
今後自分の立ち位置がなっていくだろうと思ったのです。

それが不動産投資を目指す大きなきっかけとなりました。

いい物件を購入していつも満室経営を目指せば、
借金は入居者が返済してくれて、その残りが
自分の口座に入ってきます。

これが現在の不動産賃貸経営の大まかな考え方です。

資産を買うと言うことです。

これはキャピタルゲインではなくてキャッシュフローなのです。

不動産投資はここを目指してやって行くというビジネスなのです。
2018/12/19

投資用不動産は融資で購入するもの。

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中華街のお年寄り

投資は色々な投資があり過去に多くの投資タイミングの
局面を迎えてきているお話をしました。

僕の友人に不動産投資に興味がある人がいました。

その人は僕に聞きました。

「不動産投資で物件購入したいけどいつ頃買ったら
 良いと思う?」

僕は言いました。

「今は会社員にも融資が出ているから購入するなら今が
 狙い目だと思う」

しかし彼はこう言ったのです。

「でも不動産は東京オリンピックが終わったら下がるし
 その頃買うのが僕は良いと思うんだ」

当然彼は購入しませんでした。

その結果銀行の融資の扉は閉まってしまい、購入したくても
今は会社員は購入することが出来ません。

何にでもタイミングがありそのタイミングは個人の都合で
やってきたり決まったりはしません。

彼は東京オリンピックの後で購入しようと考えたのですが
本当にその頃価格が下がるのかは誰にもわかりません。

そして収益不動産は自己資金で買うものではありません。

大体そんなに自己資金を持っている人はそういないはずです。

1億の現金は3億の収益から税金を払った額です。

それを不動産にそっくり投資しても8%で800万にしかなりません。

ですから収益不動産は銀行融資を基にして購入するものなのです。

自己資金が貯まるまで、不動産の価格が落ちるまで、
そんな考えに支配されている人はいつまでも
絵に描いた餅を食べたいと思う人たちです。

人には寿命があります。

早く動いてたくさんの時間を楽しまなければすぐに定年です。

老いてしまえば楽しめないスポーツもたくさんあります。

独りよがりの考え方が人生の幅を狭めてしまうことも多々あります。

そんな方は是非知識をつけて早く実践した方が良いに決まっています。

僕がそうでしたから経験から言えることです。